17.3 °C, 2.6 m/s, 89.1 %

Pilsētā

Sākumlapa Portāla “Jelgavas Vēstnesis” arhīvsPilsētāĪpašniekiem dzīvokļus pārdot grūti, speciālisti saka – tirgus ir sakustējies
Īpašniekiem dzīvokļus pārdot grūti, speciālisti saka – tirgus ir sakustējies
15/10/2011

Lai noskaidrotu, kas un ko šobrīd pārdod un pērk Jelgavas nekustamā īpašuma tirgū, «Jelgavas Vēstnesis» apjautāja virkni dzīvokļu īpašnieku, kuri izvietojuši sludinājumus par savu īpašumu pārdošanu. Secinājums skarbs – gada vai pusgada laikā, kopš dzīvoklis piedāvāts pārdošanā, reālus pircējus tas nav ieguvis. Tie, kuri tirgo lielus dzīvokļus, saka, ka šobrīd ejot mazie, tie, kuri tirgo dārgus, spriež, ka pērk lētos, bet tie, kuriem ir gan mazi, gan lēti, atzīst, ka pircēju interese ir, bet naudas – nav.

Lai noskaidrotu, kas un ko šobrīd pārdod un pērk
Jelgavas nekustamā īpašuma tirgū, «Jelgavas Vēstnesis» apjautāja
virkni dzīvokļu īpašnieku, kuri izvietojuši sludinājumus par savu
īpašumu pārdošanu. Secinājums skarbs – gada vai pusgada laikā, kopš
dzīvoklis piedāvāts pārdošanā, reālus pircējus tas nav ieguvis.
Tie, kuri tirgo lielus dzīvokļus, saka, ka šobrīd ejot mazie, tie,
kuri tirgo dārgus, spriež, ka pērk lētos, bet tie, kuriem ir gan
mazi, gan lēti, atzīst, ka pircēju interese ir, bet naudas – nav.
Anna pārdod četristabu dzīvokli Māras ielā, un, ja pirms pāris
gadiem to varēja notirgot par 60 000 latu, tad šodien par 19 000 to
pirkt negrib. «Esot par dārgu! Mums te kaimiņos nesen tādu pārdeva
par 11 000, bet mēs tik lēti nolaist nevaram. Gribam kaut ko Rīgā
sameklēt, jo bērni izauguši, dzīvo Rīgā, gribas tuvāk viņiem,»
atzīst Anna. Savukārt Jānis, kurš savu dzīvokli pircis pirms
astoņiem gadiem, tagad grib atgūt tikai paša ieguldījumus, bet arī
tas neizdodas. «Par savu divistabu dzīvokli prasu 17 500 latus –
pats to pirku par 4500 latiem, remontā ieguldīju 4000 un vēl
aprīkoju par 4000 – tad nu gribas to dabūt atpakaļ. Man paveicās –
nejauši manam pārdošanas sludinājumam atsaucās students, kurš to
gribēja īrēt. Tad nu tagad dzīvokli esmu izīrējis – tas tirgus
laikam iet labāk.»

Izrādās, ka interese par dzīvokļiem Jelgavā esot ne tikai
vietējiem. Alekseja divistabu dzīvokli par 25 000 latu grasījies
pirkt kāds Krievijas iedzīvotājs, taču pazudis. «Nē, tas nebija
tikai zvans, cilvēkam tiešām bija reāla interese, bet varbūt ko
labāku atrada Rīgā. Vietējiem gan laikam cena par augstu,» nosaka
Aleksejs.

Ja jau 15 un 25 tūkstoši latu ir par dārgu, tad ko lai saka tie,
kuri dzīvokļus pilsētā tirgo pat par 60 un 80 tūkstošiem latu?
«Nevaram mēs lētāk pārdot – pašiem tik lielas kredītsaistības, ka
lētāk vairs mums nav izdevīgi – nē, nē, šo dzīvokli tik dārgi
nepirkām, bet kredītu ņēmām, lai vēl bērniem palīdzētu dzīvokli
nopirkt,» saka Jeļena, kura savu trīsistabu dzīvokli Lielajā ielā
tirgo par 80 000 latu. Arī Andris ir ieguldījis savā dzīvoklī
Katoļu ielā, tāpēc lētāk kā par 60 tūkstošiem to nepārdos. «Ir
alternatīvā apkure, sienu pārbūve – te tiešām ilgtermiņā nekas nav
jādara, bet cilvēkiem jau nav naudas,» spriež Andris.

Dzīvokļus pilsētā tirgo arī bankas, kuras tos atsavinājušas no
kredītu nemaksātājiem. «Danske Bank» Jelgavā pārdod vairākus
īpašumus, un to cena svārstās no 14 līdz 20 tūkstošiem latu par
divu līdz četru istabu dzīvokļiem. To kvalitāte visbiežāk nav
izcila, kā atzīst bankā, arī interese niecīga, lai gan atsevišķi
darījumi pusgada laikā esot bijuši.

Savukārt Natālijai ir vēl savdabīgāka pieredze, pārdodot savu
divistabu dzīvokli Mātera ielā par 8500 latiem. «Interese tiešām
ir, bet cilvēkiem nav naudas. Tad nu es saņemu tādus piedāvājumus
kā, piemēram, pusi naudas tagad, otru pusi pēc pieciem gadiem vai
arī daļu naudā un pārējo segt, piemēram, ar automašīnu. Par 7000
viens bija gatavs pircējs – bet tā taču vispār nav cena!» nosaka
Natālija.

Cik gadījumu, tik dažādu situ­āciju – katram ir savi argumenti,
kāpēc tā un ne citādāk. Taču, ja, aptaujājot dzīvokļu īpašniekus,
šķiet, ka nekustamā īpašuma tirgū ir tikai interese, bet reāli
darījumi nenotiek, tad jomas speciālisti gan saka citu: ja darījumu
nebūtu, mums nebūtu darba, bet mēs taču strādājam!

Pircēji – jaunās ģimenes

Guntars Pugejs, sertificēts nekustamā īpašuma
vērtētājs:

«Mana pieredze liecina, ka šobrīd tiek pirks lētais sektors – tie
ir vienistabas un divistabu dzīvokļi. Taču, sakot lētais, es domāju
ne tikai īpašuma cenu, bet arī komunālo maksājumu līmeni – arī tas
cilvēkam kļūst arvien būtiskāk un tiek ņemts vērā, iegādājoties
īpašumu. Ja runājam par cenām, tad vienistabas dzīvokļi šobrīd tiek
pirkti par 6 – 7 tūkstošiem latu, divistabu – līdz 13 tūkstošiem
latu, bet trīsistabu – ap 14 tūkstošiem latu. Savukārt par
četristabu dzīvokļiem vispār nevar runāt, jo šādu darījumu nav. Par
dzīvokļu kvalitāti grūti spriest, jo šobrīd cilvēkam svarīgāk ir,
lai tas atrastos centrā – ar vai bez remonta, to jau atkal nosaka
cena. Taču parādās cita tendence – pircēji ir sapratuši, ka ķieģeļu
māja vienmēr būs kvalitatīvāka nekā paneļu tipa māja, tāpēc arī tas
tiek vērtēts. Ja runājam par mājām, tad privātmāju šobrīd var
pārdot par 30 – 40 tūkstošiem latu, dārgākas izdodas pārdot ļoti
reti.

Taču kopumā arī man jāatzīst, ka nekustamā īpašuma tirgus ir
sakustējies un zināms aktivitātes pieaugums vērojams. Ja vēl pirms
gada īpašumus pārsvarā iegādājās banku meitas uzņēmumi, tad šobrīd
jau sāk pirkt arī reālais cilvēks. Kas pērk? Es teiktu, ka tie ir
jauni cilvēki – vecumā līdz 30 gadiem, kuru ienākumi pēc nodokļu
nomaksas mēnesī ir ap 600 latiem. Arī bankas uz viņiem skatās kā uz
potenciālajiem klientiem un atsāk izsniegt kredītus. Tas arī
izskaidro, kāpēc cenas dzīvokļiem ir tik zemas – tos pērk jaunās
ģimenes, kuras dārgākus īpašumus vienkārši atļauties nevar.

Ja vēl par cenu, tad zināmā mērā vidējo cenu nosaka arī banku
rīkotās izsoles, kurās īpašumi ir lētāki, tāpēc arī iespējams, ka
vienkāršam dzīvokļa pārdevējam savu īpašumu notirgot ir grūtāk.

Manuprāt, tas ir mīts, ka nekustamā īpašuma vērtētājs bija tas,
kurš savulaik ievārīja putru ar nesamērīgi augstu novērtētiem
īpašumiem. Vērtētājs tikai konstatē faktu – konkrētā objekta tirgus
vērtību konkrētā brīdī. Jā, pirms pāris gadiem tirgus vērība bija
tāda, šodien – šitāda. Ja bankas nebūtu izsniegušas kredītus bez
reāla ienākumu seguma, tad pirktspēja būtu krietni zemāka, arī
cenas nekustamajiem īpašumiem būtu bijušas pavisam citas – kāds
pieprasījums, tāds piedāvājums.» 

Kad cena sarūk uz pusi, parādās interese

Māris Laukalējs, «Arco Real Estate» valdes
loceklis:

«Ja nekustamā īpašuma tirgus būtu apstājies, tad mums vienkārši
nebūtu darba – taču mēs strādājam, un tas nozīmē, ka darījumi
notiek. Ja konkrēti par Jelgavu, tad situācija ir ļoti līdzīga
Rīgai – jā, aktivitāte varbūt ir zemāka, bet tendences tās pašas.
Sērijveida dzīvokļiem gan straujāk nekā Rīgā pazeminājušās cenas –
gada griezumā pat par 13,2 procentiem, un šobrīd saskaņā ar mūsu
aprēķiniem vidējā cena ir 215 lati par kvadrātmetru. Tiem
dzīvokļiem, kas centrālajā daļā, tā sauktajās Staļina laika mājās,
cena svārstās no 260 līdz 300 latiem par kvadrātmetru. Savukārt
otra tendence ir mazliet optimistiskāka: iekustējies jauno projektu
tirgus. Konkrēti Jelgavā to ļoti labi atspoguļo māja Raiņa ielā 3a,
kurā gada laikā ir pārdoti 13 dzīvokļi. Taču tas arī noticis,
pateicoties cenu kritumam – ja agrāk šeit dzīvokļus tirgoja par 600
latiem kvadrātmetrā, tad šobrīd cena jau ir 350 lati kvadrātmetrā.
Un tad jau loģiski, ka pircējs apskata sērijveida dzīvokļa cenas un
cenu dzīvoklim jaunajā objektā un secina, ka starpība ir tik
niecīga, lai priekšroku dotu jaunajam projektam. Otra māja no
jaunajiem objektiem ir Asteru iela 17, taču tajā darījumu skaits
gan ir krietni mazāks.

Savukārt, ja runājam par īpašumiem ārpus pilsētas centrālās
daļas, tad arī tur pa kādam darījumam notiek, taču tad cenas ir vēl
zemākas – ap 120 latiem par kvadrātmetru.

Arī māju pārdošanā aktivitāte ir zema, cenas – tā ap 40 000
latu, bet vēl smagāk iet ar komerctelpām, taču pieļauju, ka te visu
nosaka tas, ka Jelgavā nav problēmu ar komerctelpām, piedāvājums
pilsētā ir plašs un kvalitatīvs.

Kas šobrīd pārdod īpašumus? Manuprāt, vairumā gadījumu tie ir
īpašnieki, kuri paši vairs netiek galā ar savām kredītsaistībām,
tāpēc izšķiras par labu pārdošanai.» 

Interese par hipotekārajiem kredītiem
palielinās

Jurijs Strods, bankas «Citadele» Jelgavas filiāles
pārvaldnieks:

«Ja pirms pusgada «Citadeles» Jelgavas filiālē par kredītu
nekustamā īpašuma iegādei tikai retais painteresējās un reālu
darījumu bija ārkārtīgi maz, tad šobrīd jau redzam, ka darījumu
skaitam ir tendence augt. Arī cilvēku, kas interesējas par iespēju
saņemt kredītu, ir krietni vairāk. Vienlaikus jāatzīmē, ka pēdējo
gadu laikā būtiski ir mainījusies kredītu piešķiršanas kārtība – ja
agrāk bieži vien bankas tos izsniedza, neprasot skrupulozi pierādīt
ienākumu izcelsmi, tad šobrīd galvenais nosacījums ir spēja
apliecināt, ka katrs ģimenes nopelnītais lats ir oficiāli ienākumi.
Tās ir gan VID izziņas, gan kontu izraksti no bankām. Tāpat bankas
šobrīd daudz rūpīgāk seko tam, lai kredītsaistības nepārsniegtu
noteiktus procentus no ģimenes ienākumiem un personai nerastos
grūtības pildīt saistības, un vienlaikus paliktu līdzekļi arī
ikdienas maksājumiem.

Jāatzīst, ka arī cilvēki ir kļuvuši apzinīgāki, atbildīgāk
skatās uz saistībām, rūpīgāk izvērtē savas vajadzības un iespējas.
To apliecina kaut vai tas, ka daudzi potenciālie klienti bankā
ierodas jau ar skaidru mērķi, attiecīgi sagatavotiem dokumentiem.
Pateikt, kādi īpašumi šobrīd Jelgavā tiek pirkti vairāk, gan ir
neiespējami, jo novilkt kaut kādas robežas nevar – katram cilvēkam
ir savas vajadzības. Pēdējā laikā mums bankā ir bijuši gadījumi,
kad nekustamā īpašuma iegādei vēlas ņemt kredītu gan 5000 latu
apmērā, gan 110 000 latu apmērā, tāpēc nevaru teikt, ka šobrīd
cilvēkiem interesētu tikai lēti vai tikai ekskluzīvi īpašumi. Es
vienmēr esmu uzsvēris: kamēr vien Latvijā dzims cilvēki, vienmēr
būs arī vajadzības – bērni pieaug, veidojas jaunas ģimenes, ģimenēs
dzimst bērni, un katrs šis posms diktē savas vajadzības, arī
nekustamā īpašuma jomā. Cilvēki vēlas īrēt dzīvokli, to iegādāties,
remontēt…

Taču diezin vai mēs tuvākajā laikā piedzīvosim to, ka nekustamā
īpašuma iegāde atkal kļūs par masveidīgu biznesa veidu kā pirms
dažiem gadiem, kad īpašumi tika pirkti, cerot tos pēc iespējas
dārgāk pārdot.

Šogad hipotekārajā kreditēšanā Latvijā ienāca vēl viena jauna
vēsma – «Citadele» sāka piedāvāt līdz šim Baltijā vēl nebijušu
hipotekāro kredītu, kas, atšķirībā no līdzšinējiem, paredz iespēju
dzēst kredītsaistības, nododot bankas īpašumā ieķīlāto nekustamo
īpašumu. To var nosaukt par iespēju ņemt hipotekāro kredītu ar
saprātīgu atkāpšanās ceļu. Tas sniedz cilvēkam lielāku drošību par
nākotni un samazina riskus. Tātad tas pilnībā izslēgs gadījumus,
kad, kredītņēmējam nonākot grūtībās, viņš zaudē ieķīlāto nekustamo
īpašumu un vēl paliek bankai parādā. Vienkāršoti sakot – kredīta
saistības būs līdzvērtīgas ieķīlātajam īpašumam. Šis kredīta veids
paredz saprātīgu risinājumu grūtā dzīves situācijā, ja klients
jauno mājokli vairs nevar atļauties.

Vienlaikus, protams, arī šāds hipotekārais kredīts ietver rūpīgu
klienta maksātspējas izvērtēšanu, lai cilvēks neuzņemtos pārlieku
lielas kredītsaistības. Tā kā, izsniedzot jauno hipotekāro kredītu,
banka uzņemas lielāku risku, klienta paša līdzdalība pirkuma
darījumā būs procentuāli augstāka nekā standarta kredīta gadījumā.
Klientam līdz ar to ir plašākas izvēles iespējas atrast sev
vispiemērotāko risinājumu.»

Sagatavoja Kristīne Langenfelde, foto Ivars Veiliņš un no personīgā
arhīva