Lai noskaidrotu, kas un ko šobrīd pārdod un pērk Jelgavas nekustamā īpašuma tirgū, «Jelgavas Vēstnesis» apjautāja virkni dzīvokļu īpašnieku, kuri izvietojuši sludinājumus par savu īpašumu pārdošanu. Secinājums skarbs – gada vai pusgada laikā, kopš dzīvoklis piedāvāts pārdošanā, reālus pircējus tas nav ieguvis. Tie, kuri tirgo lielus dzīvokļus, saka, ka šobrīd ejot mazie, tie, kuri tirgo dārgus, spriež, ka pērk lētos, bet tie, kuriem ir gan mazi, gan lēti, atzīst, ka pircēju interese ir, bet naudas – nav.
Lai noskaidrotu, kas un ko šobrīd pārdod un pērk Jelgavas nekustamā īpašuma tirgū, «Jelgavas Vēstnesis» apjautāja virkni dzīvokļu īpašnieku, kuri izvietojuši sludinājumus par savu īpašumu pārdošanu. Secinājums skarbs – gada vai pusgada laikā, kopš dzīvoklis piedāvāts pārdošanā, reālus pircējus tas nav ieguvis. Tie, kuri tirgo lielus dzīvokļus, saka, ka šobrīd ejot mazie, tie, kuri tirgo dārgus, spriež, ka pērk lētos, bet tie, kuriem ir gan mazi, gan lēti, atzīst, ka pircēju interese ir, bet naudas – nav. Anna pārdod četristabu dzīvokli Māras ielā, un, ja pirms pāris gadiem to varēja notirgot par 60 000 latu, tad šodien par 19 000 to pirkt negrib. «Esot par dārgu! Mums te kaimiņos nesen tādu pārdeva par 11 000, bet mēs tik lēti nolaist nevaram. Gribam kaut ko Rīgā sameklēt, jo bērni izauguši, dzīvo Rīgā, gribas tuvāk viņiem,» atzīst Anna. Savukārt Jānis, kurš savu dzīvokli pircis pirms astoņiem gadiem, tagad grib atgūt tikai paša ieguldījumus, bet arī tas neizdodas. «Par savu divistabu dzīvokli prasu 17 500 latus – pats to pirku par 4500 latiem, remontā ieguldīju 4000 un vēl aprīkoju par 4000 – tad nu gribas to dabūt atpakaļ. Man paveicās – nejauši manam pārdošanas sludinājumam atsaucās students, kurš to gribēja īrēt. Tad nu tagad dzīvokli esmu izīrējis – tas tirgus laikam iet labāk.»
Izrādās, ka interese par dzīvokļiem Jelgavā esot ne tikai vietējiem. Alekseja divistabu dzīvokli par 25 000 latu grasījies pirkt kāds Krievijas iedzīvotājs, taču pazudis. «Nē, tas nebija tikai zvans, cilvēkam tiešām bija reāla interese, bet varbūt ko labāku atrada Rīgā. Vietējiem gan laikam cena par augstu,» nosaka Aleksejs.
Ja jau 15 un 25 tūkstoši latu ir par dārgu, tad ko lai saka tie, kuri dzīvokļus pilsētā tirgo pat par 60 un 80 tūkstošiem latu? «Nevaram mēs lētāk pārdot – pašiem tik lielas kredītsaistības, ka lētāk vairs mums nav izdevīgi – nē, nē, šo dzīvokli tik dārgi nepirkām, bet kredītu ņēmām, lai vēl bērniem palīdzētu dzīvokli nopirkt,» saka Jeļena, kura savu trīsistabu dzīvokli Lielajā ielā tirgo par 80 000 latu. Arī Andris ir ieguldījis savā dzīvoklī Katoļu ielā, tāpēc lētāk kā par 60 tūkstošiem to nepārdos. «Ir alternatīvā apkure, sienu pārbūve – te tiešām ilgtermiņā nekas nav jādara, bet cilvēkiem jau nav naudas,» spriež Andris.
Dzīvokļus pilsētā tirgo arī bankas, kuras tos atsavinājušas no kredītu nemaksātājiem. «Danske Bank» Jelgavā pārdod vairākus īpašumus, un to cena svārstās no 14 līdz 20 tūkstošiem latu par divu līdz četru istabu dzīvokļiem. To kvalitāte visbiežāk nav izcila, kā atzīst bankā, arī interese niecīga, lai gan atsevišķi darījumi pusgada laikā esot bijuši.
Savukārt Natālijai ir vēl savdabīgāka pieredze, pārdodot savu divistabu dzīvokli Mātera ielā par 8500 latiem. «Interese tiešām ir, bet cilvēkiem nav naudas. Tad nu es saņemu tādus piedāvājumus kā, piemēram, pusi naudas tagad, otru pusi pēc pieciem gadiem vai arī daļu naudā un pārējo segt, piemēram, ar automašīnu. Par 7000 viens bija gatavs pircējs – bet tā taču vispār nav cena!» nosaka Natālija.
Cik gadījumu, tik dažādu situāciju – katram ir savi argumenti, kāpēc tā un ne citādāk. Taču, ja, aptaujājot dzīvokļu īpašniekus, šķiet, ka nekustamā īpašuma tirgū ir tikai interese, bet reāli darījumi nenotiek, tad jomas speciālisti gan saka citu: ja darījumu nebūtu, mums nebūtu darba, bet mēs taču strādājam!
Pircēji – jaunās ģimenes
Guntars Pugejs, sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs: «Mana pieredze liecina, ka šobrīd tiek pirks lētais sektors – tie ir vienistabas un divistabu dzīvokļi. Taču, sakot lētais, es domāju ne tikai īpašuma cenu, bet arī komunālo maksājumu līmeni – arī tas cilvēkam kļūst arvien būtiskāk un tiek ņemts vērā, iegādājoties īpašumu. Ja runājam par cenām, tad vienistabas dzīvokļi šobrīd tiek pirkti par 6 – 7 tūkstošiem latu, divistabu – līdz 13 tūkstošiem latu, bet trīsistabu – ap 14 tūkstošiem latu. Savukārt par četristabu dzīvokļiem vispār nevar runāt, jo šādu darījumu nav. Par dzīvokļu kvalitāti grūti spriest, jo šobrīd cilvēkam svarīgāk ir, lai tas atrastos centrā – ar vai bez remonta, to jau atkal nosaka cena. Taču parādās cita tendence – pircēji ir sapratuši, ka ķieģeļu māja vienmēr būs kvalitatīvāka nekā paneļu tipa māja, tāpēc arī tas tiek vērtēts. Ja runājam par mājām, tad privātmāju šobrīd var pārdot par 30 – 40 tūkstošiem latu, dārgākas izdodas pārdot ļoti reti.
Taču kopumā arī man jāatzīst, ka nekustamā īpašuma tirgus ir sakustējies un zināms aktivitātes pieaugums vērojams. Ja vēl pirms gada īpašumus pārsvarā iegādājās banku meitas uzņēmumi, tad šobrīd jau sāk pirkt arī reālais cilvēks. Kas pērk? Es teiktu, ka tie ir jauni cilvēki – vecumā līdz 30 gadiem, kuru ienākumi pēc nodokļu nomaksas mēnesī ir ap 600 latiem. Arī bankas uz viņiem skatās kā uz potenciālajiem klientiem un atsāk izsniegt kredītus. Tas arī izskaidro, kāpēc cenas dzīvokļiem ir tik zemas – tos pērk jaunās ģimenes, kuras dārgākus īpašumus vienkārši atļauties nevar.
Ja vēl par cenu, tad zināmā mērā vidējo cenu nosaka arī banku rīkotās izsoles, kurās īpašumi ir lētāki, tāpēc arī iespējams, ka vienkāršam dzīvokļa pārdevējam savu īpašumu notirgot ir grūtāk.
Manuprāt, tas ir mīts, ka nekustamā īpašuma vērtētājs bija tas, kurš savulaik ievārīja putru ar nesamērīgi augstu novērtētiem īpašumiem. Vērtētājs tikai konstatē faktu – konkrētā objekta tirgus vērtību konkrētā brīdī. Jā, pirms pāris gadiem tirgus vērība bija tāda, šodien – šitāda. Ja bankas nebūtu izsniegušas kredītus bez reāla ienākumu seguma, tad pirktspēja būtu krietni zemāka, arī cenas nekustamajiem īpašumiem būtu bijušas pavisam citas – kāds pieprasījums, tāds piedāvājums.»
Kad cena sarūk uz pusi, parādās interese
Māris Laukalējs, «Arco Real Estate» valdes loceklis: «Ja nekustamā īpašuma tirgus būtu apstājies, tad mums vienkārši nebūtu darba – taču mēs strādājam, un tas nozīmē, ka darījumi notiek. Ja konkrēti par Jelgavu, tad situācija ir ļoti līdzīga Rīgai – jā, aktivitāte varbūt ir zemāka, bet tendences tās pašas. Sērijveida dzīvokļiem gan straujāk nekā Rīgā pazeminājušās cenas – gada griezumā pat par 13,2 procentiem, un šobrīd saskaņā ar mūsu aprēķiniem vidējā cena ir 215 lati par kvadrātmetru. Tiem dzīvokļiem, kas centrālajā daļā, tā sauktajās Staļina laika mājās, cena svārstās no 260 līdz 300 latiem par kvadrātmetru. Savukārt otra tendence ir mazliet optimistiskāka: iekustējies jauno projektu tirgus. Konkrēti Jelgavā to ļoti labi atspoguļo māja Raiņa ielā 3a, kurā gada laikā ir pārdoti 13 dzīvokļi. Taču tas arī noticis, pateicoties cenu kritumam – ja agrāk šeit dzīvokļus tirgoja par 600 latiem kvadrātmetrā, tad šobrīd cena jau ir 350 lati kvadrātmetrā. Un tad jau loģiski, ka pircējs apskata sērijveida dzīvokļa cenas un cenu dzīvoklim jaunajā objektā un secina, ka starpība ir tik niecīga, lai priekšroku dotu jaunajam projektam. Otra māja no jaunajiem objektiem ir Asteru iela 17, taču tajā darījumu skaits gan ir krietni mazāks.
Savukārt, ja runājam par īpašumiem ārpus pilsētas centrālās daļas, tad arī tur pa kādam darījumam notiek, taču tad cenas ir vēl zemākas – ap 120 latiem par kvadrātmetru.
Arī māju pārdošanā aktivitāte ir zema, cenas – tā ap 40 000 latu, bet vēl smagāk iet ar komerctelpām, taču pieļauju, ka te visu nosaka tas, ka Jelgavā nav problēmu ar komerctelpām, piedāvājums pilsētā ir plašs un kvalitatīvs.
Kas šobrīd pārdod īpašumus? Manuprāt, vairumā gadījumu tie ir īpašnieki, kuri paši vairs netiek galā ar savām kredītsaistībām, tāpēc izšķiras par labu pārdošanai.»
Interese par hipotekārajiem kredītiem palielinās
Jurijs Strods, bankas «Citadele» Jelgavas filiāles pārvaldnieks: «Ja pirms pusgada «Citadeles» Jelgavas filiālē par kredītu nekustamā īpašuma iegādei tikai retais painteresējās un reālu darījumu bija ārkārtīgi maz, tad šobrīd jau redzam, ka darījumu skaitam ir tendence augt. Arī cilvēku, kas interesējas par iespēju saņemt kredītu, ir krietni vairāk. Vienlaikus jāatzīmē, ka pēdējo gadu laikā būtiski ir mainījusies kredītu piešķiršanas kārtība – ja agrāk bieži vien bankas tos izsniedza, neprasot skrupulozi pierādīt ienākumu izcelsmi, tad šobrīd galvenais nosacījums ir spēja apliecināt, ka katrs ģimenes nopelnītais lats ir oficiāli ienākumi. Tās ir gan VID izziņas, gan kontu izraksti no bankām. Tāpat bankas šobrīd daudz rūpīgāk seko tam, lai kredītsaistības nepārsniegtu noteiktus procentus no ģimenes ienākumiem un personai nerastos grūtības pildīt saistības, un vienlaikus paliktu līdzekļi arī ikdienas maksājumiem.
Jāatzīst, ka arī cilvēki ir kļuvuši apzinīgāki, atbildīgāk skatās uz saistībām, rūpīgāk izvērtē savas vajadzības un iespējas. To apliecina kaut vai tas, ka daudzi potenciālie klienti bankā ierodas jau ar skaidru mērķi, attiecīgi sagatavotiem dokumentiem. Pateikt, kādi īpašumi šobrīd Jelgavā tiek pirkti vairāk, gan ir neiespējami, jo novilkt kaut kādas robežas nevar – katram cilvēkam ir savas vajadzības. Pēdējā laikā mums bankā ir bijuši gadījumi, kad nekustamā īpašuma iegādei vēlas ņemt kredītu gan 5000 latu apmērā, gan 110 000 latu apmērā, tāpēc nevaru teikt, ka šobrīd cilvēkiem interesētu tikai lēti vai tikai ekskluzīvi īpašumi. Es vienmēr esmu uzsvēris: kamēr vien Latvijā dzims cilvēki, vienmēr būs arī vajadzības – bērni pieaug, veidojas jaunas ģimenes, ģimenēs dzimst bērni, un katrs šis posms diktē savas vajadzības, arī nekustamā īpašuma jomā. Cilvēki vēlas īrēt dzīvokli, to iegādāties, remontēt…
Taču diezin vai mēs tuvākajā laikā piedzīvosim to, ka nekustamā īpašuma iegāde atkal kļūs par masveidīgu biznesa veidu kā pirms dažiem gadiem, kad īpašumi tika pirkti, cerot tos pēc iespējas dārgāk pārdot.
Šogad hipotekārajā kreditēšanā Latvijā ienāca vēl viena jauna vēsma – «Citadele» sāka piedāvāt līdz šim Baltijā vēl nebijušu hipotekāro kredītu, kas, atšķirībā no līdzšinējiem, paredz iespēju dzēst kredītsaistības, nododot bankas īpašumā ieķīlāto nekustamo īpašumu. To var nosaukt par iespēju ņemt hipotekāro kredītu ar saprātīgu atkāpšanās ceļu. Tas sniedz cilvēkam lielāku drošību par nākotni un samazina riskus. Tātad tas pilnībā izslēgs gadījumus, kad, kredītņēmējam nonākot grūtībās, viņš zaudē ieķīlāto nekustamo īpašumu un vēl paliek bankai parādā. Vienkāršoti sakot – kredīta saistības būs līdzvērtīgas ieķīlātajam īpašumam. Šis kredīta veids paredz saprātīgu risinājumu grūtā dzīves situācijā, ja klients jauno mājokli vairs nevar atļauties.
Vienlaikus, protams, arī šāds hipotekārais kredīts ietver rūpīgu klienta maksātspējas izvērtēšanu, lai cilvēks neuzņemtos pārlieku lielas kredītsaistības. Tā kā, izsniedzot jauno hipotekāro kredītu, banka uzņemas lielāku risku, klienta paša līdzdalība pirkuma darījumā būs procentuāli augstāka nekā standarta kredīta gadījumā. Klientam līdz ar to ir plašākas izvēles iespējas atrast sev vispiemērotāko risinājumu.»
Sagatavoja Kristīne Langenfelde, foto Ivars Veiliņš un no personīgā arhīva
23.4 °C,
1.8 m/s,
56.7 % 
23.4 °C,
1.8 m/s,
56.7 %