Pilsētā

«Tradicionāli nekustamā īpašuma pārvaldnieka darbs tiek uzlūkots kā esošās situācijas saglabāšana, lai gan pārvaldnieka lielākā atbildība ir mudināt dzīvokļu īpašniekus domāt par sava īpašuma ilgtspēju, lai tā vērtība nesamazinātos un tas atbilstu mūsdienu dzīves prasībām. Jāapzinās, ka lielākā daļa pilsētas daudzdzīvokļu ēku un to sistēmas ir nolietojušās, līdz ar to tikai ar ikdienas apsaimniekošanas darbiem vairs nepietiek,» uzsver SIA «Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde» (JNĪP) valdes loceklis Juris Vidžis, norādot, ka lielākajai daļai no uzņēmuma pārvaldībā esošajām 415 daudzdzīvokļu ēkām ir nepieciešami būtiski ieguldījumi un viens no racionālākajiem veidiem, kā to izdarīt, ir veikt ēkas renovāciju, piesaistot ES līdzfinansējumu.

«Kad uzsākām ēku renovāciju ar Vācijas Vides ministrijas
atbalstu un 2011. gadā māja Helmaņa ielā 3 tika atzīta par
energoefektīvāko daudzdzīvokļu namu Latvijā, šķita, ka maisam gals
būs vaļā un iedzīvotāji novērtēs piedāvātās iespējas. Tomēr tā
nenotika. Līdz šim pilsētā esam renovējuši 20 daudzdzīvokļu ēkas.
Līdz 2022. gadam, kamēr būs pieejams ES līdzfinansējums, renovēsim
vēl 20, bet tie būs tikai 10 procenti no pilsētas daudzdzīvokļu
ēkām ar centralizēto apkuri, tādēļ jāmeklē arī citi risinājumi un
jāvērtē, vai atsevišķas ēkas no ekonomiskā viedokļa vispār ir vērts
saglabāt,» tā J.Vidžis.

Šogad JNĪP aprit 20 gadi. Kā šajā laikā mainījusies
situācija nekustamā īpašuma pārvaldīšanas jomā?

Kad sākām strādāt, neviens nezināja, ko un kā darīt. Savā ziņā
bijām celmlauži un sistēmu veidojām no jauna. Tas bija periods, kad
cilvēkiem bija tāda kā eiforija par iespēju privatizēt savu
dzīvokli un iegūt īpašumu. Lielākā daļa topošo īpašnieku
neapzinājās, ka, kļūstot par sava dzīvokļa saimnieku, uzņemas
atbildību arī par visu ēku, par jumtu, pagrabu, kāpņu telpu un
kaimiņa nesamaksātajiem rēķiniem. Daudzas mājas to tehniskā
stāvokļa dēļ vispār nedrīkstēja nodot privatizācijai.

No pārvaldīšanas viedokļa sistēmu esam sakārtojuši. Mums ir
zināšanas un pieredze, ko un kā darīt, varam piedāvāt risinājumus,
tomēr lēmums par to, ko darīt ar savu ēku un tai piegulošo
teritoriju, jāpieņem dzīvokļu īpašniekiem. Katrā mājā ir dzīvokļu
īpašnieki ar atšķirīgām interesēm, dzīves pieredzi, zināšanām un
ienākumu līmeni, un tas apgrūtina lēmumu pieņemšanu. Piemēram,
cilvēks, kurš iegādājies dzīvokli, lai to izīrētu un pēc iespējas
ātrāk atpelnītu ieguldīto, pavisam citādāk raugās uz ieguldījumu
veikšanu nekā ģimene, kura vēlas uzlabot savu ikdienas komfortu un
samazināt maksājumus par apkuri.

Vai esat definējuši, kur ir tā smalkā robeža starp
dzīvokļa īpašnieka un pārvaldnieka atbildību? Cik zinoši ir
iedzīvotāji, lai objektīvi novērtētu situāciju un pieņemtu
atbilstošu lēmumu?

Te var vilkt paralēles ar demokrātiju, jo, tāpat kā vēlēšanās,
arī mūsu jomā atbildīgu un izsvērtu lēmumu var pieņemt tikai zinošs
dzīvokļa īpašnieks. Tādēļ dzīvokļu īpašnieku sapulcēs un ar savas
informatīvās sistēmas, kuru no 14 tūkstošiem klientu izmanto 9000,
starpniecību informējam cilvēkus gan par paveikto, gan par to, kas
būtu darāms katrā konkrētā mājā. Diemžēl dzīvokļu īpašnieki ne
vienmēr mūs uzklausa, bet tas var radīt pat tādu situāciju, ka māja
tiek atzīta par dzīvošanai nederīgu un iedzīvotājiem tā jāpamet.
Šāda situācija ir ēkā Lapskalna ielā 6, piespiedu remontdarbi mums
būs jāveic arī Meiju ceļā 35A.

Varbūt JNĪP kā pārvaldniekam jārīkojas
uzstājīgāk?

Ja mājai ir uzkrājums vai vismaz stabila naudas plūsma, mēs to
varam darīt, tomēr šādos gadījumos jārēķinās ar tiesvedības risku,
tādēļ uzskatām, ka lēmuma pieņemšanā par nopietniem
kapitālieguldījumiem primāri jāpiedalās arī dzīvokļu īpašniekiem.
Esam vērsušies Ekonomikas ministrijā ar priekšlikumu par balsojuma
kvotas samazināšanu gadījumā, ja lēmuma pieņemšanā piedalās mazāk
par 50 procentiem no visiem dzīvokļu īpašniekiem. Mūsuprāt, šādās
situācijās jāļauj lemt tiem, kam ir interese par savu īpašumu. Arī
tiesu prakse nav par labu atbildīgākajiem dzīvokļu īpašniekiem.
Piemēram, kādam dzīvokļa īpašniekam tika izmaksāta apdrošināšanas
atlīdzība par nopludināto dzīvokli, kura pēc tam tiesas ceļā tika
atgūta no pārvaldnieka, lai gan mums ir pierādījumi, ka sapulcē,
kurā aicinājām balsot par nolietoto komunikāciju nomaiņu,
konkrētais dzīvokļa īpašnieks balsoja pret. Faktiski šī
apdrošināšanas atlīdzība tiek piedzīta no pārējiem dzīvokļu
īpašniekiem, tostarp tiem, kas balsoja par remontdarbu
veikšanu.

Ekonomikas ministrija nākusi klajā ar iniciatīvu veikt
auditu tām padomju laikā būvētajām ēkām, kuru prognozētais
ekspluatācijas laiks ir beidzies vai tuvojas beigām. Vai
iedzīvotāji ir gatavi uzklausīt speciālistu viedokli par savas ēkas
patieso tehnisko stāvokli?

Uz šo iniciatīvu raugāmies ar cerībām, jo bieži vien mūsu
ieteikumi tiek apšaubīti, bet, iespējams, šādu neatkarīgu ekspertu
slēdzienā iedzīvotāji vairāk ieklausīsies. Jau šobrīd vismaz reizi
gadā katrai mājai veicam apsekošanu, vizuāli pārbaudot ēkas
būvkonstrukcijas un inženierkomunikāciju stāvokli. Detalizētāku
ekspertīzi veicam dzīvokļu īpašnieku uzdevumā. Būtiski šādu
ekspertīzi veikt arī tām ēkām, kurās plānots uzlabot
energoefektivitāti, piesaistot ES līdzfinansējumu. Tad visus ēkai
nepieciešamos darbus iespējams paveikt viena projekta gaitā, kas
noteikti būs lētāk, nekā visu darīt pakāpeniski. Vēlos uzsvērt, ka
iedzīvotājiem šādu darbu veikšanai nav gadiem jāveido uzkrājumi –
mums uz izdevīgiem nosacījumiem ir pieejami kredītresursi plānoto
darbu veikšanai. 

Maskavā un citviet ir prakse, ka tās daudzdzīvokļu ēkas,
kurām ir beidzies kalpošanas laiks, drošības apsvērumu dēļ nojauc,
bet iedzīvotājiem piedāvā pārcelties uz mūsdienu prasībām
atbilstošiem dzīvokļiem jaunās mājās.

Šāds modelis ir iespējams divos gadījumos: situācijā, ja
dzīvokļu īpašnieks ir valsts vai pašvaldība un tiek pieņemts lēmums
par īres dzīvojamā fonda atjaunošanu, vai arī tad, ja zeme un
dzīvokļi ir tik dārgi, ka finansiāli atmaksājas nojaukt vecās
piecstāvu ēkas, uzcelt jaunas modernas desmit stāvu ēkas un,
pārdodot dzīvokļus, ieguldījumus atpelnīt ar uzviju. Latvijā
diemžēl neviens no šiem modeļiem nestrādā. Jāatgādina, ka Jelgavā
savulaik tika rīkots starptautisks arhitektu plenērs par Hercoga
Jēkaba laukuma attīstību, kur viens no piedāvājumiem paredzēja
nojaukt vecās piecstāvu ēkas Jāņa Čakstes bulvārī un to vietā gar
Driksas promenādi būvēt modernus mājokļus. Iedzīvotāji šo ideju pat
nebija gatavi apspriest.

Šobrīd Latvijā tiek strādāts pie valsts atbalsta
programmas īres dzīvokļu celtniecībai reģionos. Ko tas nozīmē
Jelgavai?

Vēl pirms tika uzsākta valsts programmas izstrāde, no Jelgavas
domes priekšsēdētāja saņēmām uzdevumu izvērtēt iespēju par
daudzdzīvokļu īres namu būvniecību Jelgavā. Esam izpētījuši
Valmieras pilsētas un citu valstu pieredzi, secinot, ka šādi īres
nami, lai tie atmaksātos, nevar būt lēti, turklāt jārēķinās, ka
īres maksa bez komunālajiem pakalpojumiem būs aptuveni pieci eiro
par kvadrātmetru. Tāpat jāapzinās, ka šie mājokļi nebūs pieejami
visiem. Sagatavotais valsts programmas projekts paredz, ka
līdzfinansējums pašvaldību īres namu celtniecībai varētu būt 10
procenti no kopējām izmaksām un vēl 20 procentus pašvaldības varēs
saņemt kā mezanīna aizdevumu, kas jāsāk atmaksāt tad, kad pārējā
aizņēmuma summa projekta realizācijai jau ir dzēsta.

Kā jūsu darbu ietekmē būvniecības pakalpojumu
sadārdzinājums?

Tas ir risks, ar kuru saskaramies ikdienā, jo uzņēmēji ir
izvēlīgi un grib strādāt tikai tur, kur par savu darbu varēs
paprasīt maksimāli iespējamo atlīdzību, tādēļ saskaramies ar
situāciju, ka iepirkuma rezultāts neatbilst tam, ko bijām
plānojuši. Jebkura būvniecības projekta realizācijas laiks, īpaši
tad, ja tas saistīts ar mūsu jomu, kur visi lēmumi jāpieņem
dzīvokļu īpašniekiem, ir pietiekami ilgs. Tas var būt gads vai pat
ilgāk. Šī laika nobīde ietekmē cenu, un diemžēl mums jārēķinās, ka
iedzīvotāji, konstatējot šo sadārdzinājumu, var atteikties no
projekta realizācijas, kā tas bieži vien notiek tieši pagalmu
labiekārtošanas projektos.

Savā ziņā esat kā starpnieks starp iedzīvotājiem un
pašvaldību. Kā vērtējat iekšpagalmu labiekārtošanas
programmu?

Pašvaldība katru gadu uzlabo šīs programmas nosacījumus, un
šobrīd ir pieejams līdzfinansējums līdz pat 80 procentiem no
kopējām projekta izmaksām. Tā ir vēl viena iespēja, kā uzlabot savu
dzīves telpu, tomēr arī šajā ziņā jārēķinās ar dažādajām
iedzīvotāju interesēm. Ja cilvēkam nav automašīnas, viņš nebūs
gatavs maksāt par autostāvvietas izbūvi, bet, ja ģimenē nav mazu
bērnu, – par rotaļu laukumu. Arī būvniecības pakalpojumu izmaksas
nav motivējošas, taču kopumā šogad varētu tikt realizēti pieci
projekti, kas nav maz, ņemot vērā esošo situāciju.

Kopējie valsts ekonomiskie rādītāji uzlabojas. Vai tas
atspoguļojas arī iedzīvotāju maksātspējā un iedzīvotāji par
saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem norēķinās
laikus?

Jā, vidēji iedzīvotāju maksājumu disciplīna ir uzlabojusies.

Foto: Ivars Veiliņš/«Jelgavas Vēstnesis»