20 °C, 3 m/s, 48 %

Ekonomika

Sākumlapa Portāla “Jelgavas Vēstnesis” arhīvsEkonomikaJelgavā nevajag atkārtot Rīgas kļūdas
Jelgavā nevajag atkārtot Rīgas kļūdas
15/05/2008

Jelgavā biroja ēkas piedāvā gan jaunuzbūvētos namos, gan padomju laika celtnēs, kas vairāk vai mazāk pielāgotas mūsdienu prasībām. Lai projekti būtu veiksmīgi, to īstenotājiem vajadzētu mācīties no Rīgas kļūdām un nevajadzētu pieļaut, ka biroja telpu ir par daudz, bet kvalitatīvu piedāvājumu – par maz.

Anna Afanasjeva

Jelgavā biroja ēkas piedāvā gan jaunuzbūvētos namos, gan
padomju laika celtnēs, kas vairāk vai mazāk pielāgotas mūsdienu
prasībām. Lai projekti būtu veiksmīgi, to īstenotājiem vajadzētu
mācīties no Rīgas kļūdām un nevajadzētu pieļaut, ka biroja telpu ir
par daudz, bet kvalitatīvu piedāvājumu – par maz.

Ekonomiskā situācija atstājusi savu iespaidu uz biroju izīrēšanas
iespējām. Telpas, par kuru nomu pērn varēja rīkot izsoles, šogad
vispār grūti izīrēt. Ēku saimnieki lielākoties ir optimisti, lēš,
ka grūtības ir pārejošas, un nākotnē tirgu vērtē kā
perspektīvu.

Svarīga autostāvvieta
un tehnoloģijas
Atšķirībā no Rīgas Jelgavā labu biroja telpu piedāvājums pašlaik ir
pietiekams. Kvalitāti gan varētu vēlēties labāku – ne visās ēkās
pieejamas autostāvvietas. Tāpat komunikāciju laikmetā darba vietā
augstā līmenī jābūt sakaru komunikāciju aprīkojumam. «Ja šīs
prasības nodrošinātas, agrāk vai vēlāk biroja telpas būs
piepildītas. Citādi vari dempingot, ar kādām cenām gribi, nekas
nesanāks,» spriež topošās biroju ēkas «Zemgale» attīstītājs Imants
Kanaška.
Rit trešais mēnesis, kopš ekspluatācijā nodots Zemgales darījumu
centrs. Trīs stāvu ēkā iznomāšanai paredzēti 7500 kvadrātmetri, no
tiem divas trešdaļas B klases birojiem. Pirmajā stāvā lielākoties
būs komercplatības. Centra attīstītājas, SIA «Atmodas centrs»,
komercdirektors Uldis Jursons, raksturojot klientu atlasi, norāda,
ka potenciālajiem īrniekiem, kas konceptuāli biroju ēkai nebija
piemēroti, piemēram, seksšopam, ir atteikts. Vēlmi nomāt telpas
izteikuši juristi, grāmatveži, tirdzniecības pārstāvji,
apdrošinātāji, konsultāciju firmas un būvnieki, kas nav tendēti uz
garāmgājēju piesaistīšanu, līdz ar to viņiem atrašanās centrā nav
tik aktuāla. Jūnijā īrniekiem būs pieejama bezmaksas pārrunu telpa,
uz rudens pusi – sapulču zāle. Telpu pārplānošanu un sagatavošanu
attīstītājs veic par saviem līdzekļiem.
Pašlaik ēka darbojas dežūrrežīmā, telpās ievākušies klienti, kam
nav kur palikt. Viņi aizņem apmēram desmito daļu platības. Jūnija
otrajā pusē darbība jau būs pilnvērtīga. Ap jauno gadu, kad trešā
daļa ēkas varētu būt apdzīvota, sākšot apsaimniekot arī
komercplatības, tostarp darbu sāks sabiedriskās ēdināšanas
uzņēmums.
U.Jursons lēš, ka mērķi – līdz jaunajam gadam aizpildīt trešo daļu
iznomājamās platības – izdosies izpildīt. Tāpēc pārorientēšanās
ideju uz B plānu, ko darīt krīzes gadījumā, saimniekiem nav.
«Tālāk, pacietīgi strādājot, turpināsim iznomāt. Šis ir investīciju
projekts, kur ieguldām brīvos līdzekļus. Kreditēšana ir notikusi,
bet procentu nosegšanai pietiek ar minimālā plāna izpildi. Peļņas
avoti uzņēmuma akcionāriem ir citādāki. Šis un radniecīgie projekti
(Vidzemes darījumu centrs Rīgā) lielākoties tiek īstenoti kā naudas
ieguldījums – īpašums ir un paliek īpašums. Ja nākamajos divos
gados izdosies aizpildīt ēkas lielāko daļu, uzdevums būs
izpildīts,» spriež komercdirektors.
U.Jursons atzīst, ka katram projektam ir savas īpatnības, savi
plusi un mīnusi. Šejienes būvniecības izmaksas ir līdzvērtīgas ar
Rīgu, toties zemes cena Jelgavā ir ievērojami zemāka, tāpēc te
iespējams iznomāt biroju par astoņiem eiro kvadrātmetrā. Tikpat
liela nomas maksa tiek prasīta «Pilsētas pasāžā» Jelgavas centrā.
Īres maksa Atmodas ielas centrā svārstās no 8 līdz 14 eiro bez PVN.
Augstākā maksa būšot komerctelpām pirmajā stāvā. Radniecīgu objektu
saimnieki spriež, ka vismaz pašlaik biroja telpām ārpus centra, kas
būvētas celtniecības buma un visaugstāko izmaksu laikā,
nepieciešams rezerves izmantošanas variants. Tāpat ikvienā nozīmīgā
būvē prasās, lai būtu savs smagsvara nomnieks, pie kā pieder
finanšu iestādes. Ja tas nav aktīvākais rajons, ar enkurnomniekiem
var būt problēmas. Konkurenti pieļauj, ka var spēlēties ar cenu,
bet ir pašizmaksas līmenis, zem kura īres maksu nevar nolaist.
U.Jursons uzsver, ka attīstītāji cenu samazināt neplāno. Viņi par
izdevīgāku uzskata nogaidīt un izīrēt par augstāku cenu, nevis
atdot lēti.

Visvairāk pieprasa
mazākas telpas
Biroju ēku Pasta ielā kādreizējā kinoteātrī ekspluatācijā nodos
septembrī, saglabājot monumentālās Staļina laika būves vēsturisko
veidolu. Mūsdienīgie akcenti ēku padarīšot par vienu no
skaistākajām pilsētā. Pirmā stāva nomnieks – banka – jau zināma.
Turpinoties rezervācijas līgumu slēgšana par biroju un pakalpojumu
telpu nomu. Interesi izrādot skaistumkopšanas centri, solāriji,
zobārstniecības pakalpojumu sniedzēji. Trešajā un ceturtajā stāvā
būs biroji. Prognozējamā nomas maksa trešā un ceturtā stāva birojos
būšot no 12 līdz 15 eiro par kvadrātmetru. Līdzīgi kā citviet
pašlaik pieprasījums ir pēc mazākām – 20 – 40 kvadrātmetru
platībām. Īpašnieks, SIA «Alis», sola nodrošināt A klases prasībām
atbilstošus birojus.
I.Kanaška vērtē, ka Jelgavā joprojām lielāks ir pieprasījums pēc
birojiem centrā, kur atrodas svarīgākās iestādes. Arī bankas un
apdrošinātāji grib atrasties tuvāk cilvēku plūsmai. Līdz ar to
biroju telpām centrā ir zināmas priekšrocības. Cilvēkiem, kas vēl
pērk dzīvokļus ēku pirmajos stāvos un mēģina tos pārveidot par
birojiem, viņš iesaka parēķināt galīgās izmaksas. Iespējams,
izdevīgāk telpas ir nomāt, nevis ieguldīt lielu naudu.
Vispārējās norises liecina, ka daudzas bankas savus īpašumus pārdod
un telpas nomā – īpašums nav viņu darbības veids, tās pelna no
naudas pārdošanas.
«ASV mājokļu tirgus rāda, ka tur pašlaik strauji iegulda finanses
bankrotējušo mitekļu izpirkšanā. Ja tur šis tirgus atdzīvosies,
mainīsies arī šejienes situācija. Protams, agrākajās sliedēs uzreiz
viss neatgriezīsies. Nekustamais īpašums pērn bija jāpārdod, šogad
ir laiks, kad jāpērk. Arī «Parex» bankas piemērs – nesen izveidotā
meitas kompānija, kas nodarbosies ar nekustamo īpašumu uzpirkšanu,
– liecina, ka tiek prognozēta īpašuma vērtības atgriešanās,» spriež
I.Kanaška. 
Attīstītājiem būtiski, ka šogad ar celtniekiem var vienoties par
samērā labu cenu, pērn viņi bija tik izlutināti gan ar objektiem,
gan cenām, ka pasūtītāji stāvēja rindā. Situācija attīstībai nebija
īsti pieņemama. «Tagad varbūt ir par daudz dziļa krīze, tomēr
ekonomiskās lejupslīdes mirklis izlīdzināsies,» tā I.Kanaška.

Krīzes pazīmes, cenu
dempings un ēsma
«Pilsētas pasāžas» direktore Inita Bendzule savukārt atzīst, ka
Jelgavā pieprasījums pēc birojiem līdz šim nekad nav bijis īpaši
liels. Lai gan konkurenti ēku centrā vērtē kā veiksmīgu, vienīgi
cilvēki to vairāk uztver kā tirdzniecības centru, tāpēc biroji īsti
organiski ar ēku nesaistās, direktore piekrīt, ka izjūt krīzi
nekustamā īpašuma nozarē. Ēku jau pametuši vai to domā darīt
vairāki ar nekustamo īpašumu saistīti nomnieki. Situāciju viņa
raksturo kā mainīgu. Tāpēc, veicot otrā stāva rekonstrukciju,
līdzšinējās biroja telpas plānots pārveidot par tirdzniecības
platībām.
Pēc īrnieku aiziešanas grūtības izīrēt pirmā stāva telpas ir
kādreizējā celtniecības tresta ēkas īpašniekam Raiņa ielā. Šeit
brīva arī ceturtā stāva vidusdaļa. Nama īpašnieks Aivars Janovskis
lēš, ka pirmā stāva platību nāksies sadalīt sīkāk, jo uzņēmēji
atturas riskēt un īrēt lielas komercplatības.
Biroju un pakalpojumu telpas Mašīnbūves rūpnīcas un kādreizējās
Lauksaimniecības mašīnu rūpnīcas administratīvajos korpusos
izremontēt un izīrēt piedāvā Mašīnbūves rūpnīcas direktors Pēteris
Bila. Remonts notiek pēc vienošanās ar klientu. Pirms tam uzņēmums
šādu iespēju nepiedāvāja, interesenti telpas varēja remontēt paši.
P.Bila skaidro, ka tagad būvniecībā nodarbinātie vīri ražošanas
telpu atjaunošanu lielā mērā ir pabeiguši, tāpēc viņus var
piesaistīt administrācijas ēku remontam. Telpas īpašnieks atjauno
arī tāpēc, ka šodien neviens neremontētas telpas vairs negrib
nomāt.
Telpu remonts mūsdienīgā līmenī tiek solīts mēneša laikā, kas
vērtējams kā visai īss termiņš. Savukārt piedāvātā īres maksa – 2,5
– 3 eiro par kvadrātmetru bez komunālajiem maksājumiem (gan
K.Barona, gan Rūpniecības ielā) – zināmā mērā vērtējama kā dempinga
cena. Konkurents no centra daļas spriež, ka šāda cena ieviesta
klientu pievilināšanai. Kad tas izdarīts, cenu nav grūti
paaugstināt. Savukārt ne viens vien īrnieks ir par slinku, lai
apgrūtinātu sevi ar jaunu telpu meklējumiem un pārcelšanās
neērtībām. P.Bila uzsver, ka klientiem svarīgas telpas par
saprātīgu cenu.
Nesen sākusies pamatu stiprināšana Lielās ielas 3. mājai, kas nav
pabeigta kopš padomju gadiem. Mājas īpašnieki no SIA «Lielā 3» par
nākotnes nodomiem ir atturīgi. Zināms, ka pirmā stāvā nomnieks
tāpat radniecīgajai agrāk pabeigtajai blakus ēkai būšot banka.
Būtisks mīnuss ir tas, ka namam trūkst klientiem tik svarīgās
autostāvvietas.

Lielākais un augstākais
biroju centrs
Mūsdienīgu veidolu solās iegūt deviņus stāvus augstā kādreizējās
a/s RAF administrācijas ēka, kas tagad ir «NP Jelgavas Biznesa
parka» sastāvdaļa. Tās kopējā iznomājamā platība pārsniegs deviņus
tūkstošus kvadrātmetru. Industriālā parka rekonstrukcijas otrās
kārtas laikā pērn uzsākta tās renovācija. «NP Properties» valdes
locekle Elita Moiseja domā, ka ar laiku augstākā un platības ziņā
lielākā biroju un konferenču ēka Jelgavā kļūs par vienu no
modernākajiem biroju centriem Zemgalē. Plānots, ka pirmajā stāvā
atradīsies komerctelpas, piemēram, tirdzniecības zāles, bankas
filiāle un kafejnīca. Pārējie stāvi domāti birojiem. Šogad
paredzēts rekonstruēt ēkas pirmo un devīto stāvu. Pašlaik daļēji
atjaunots augšējais stāvs, tuvākajā laikā sāksies visu ēkas
komunikāciju nomaiņa.
Jautāta par potenciālo klientu interesi, E.Moiseja uzsver, ka tā ir
pietiekami augsta. Saimnieki orientējas uz esošajiem un
potenciālajiem Biznesa parka nomniekiem, kam papildus ražošanas un
noliktavu telpām nepieciešami arī biroji. Savukārt atrašanās
industriālajā zonā ļauj strauji attīstīties jauniem
vairumtirdzniecības un loģistikas centriem, kam ir interese par
birojiem tuvajā apkārtnē. Būtiska priekšrocība ir auto stāvvietas,
kas padara ēku konkurētspējīgu ar Jelgavas centra birojiem.
Pieejamo biroja telpu platība ir, sākot no 36 kvadrātmetriem, cena
– no 10 līdz 15 eiro par vienu kvadrātmetru. Papildus pieejamas
ražošanas un noliktavu telpas, sākot no 4,75 – 5,90 eiro
kvadrātmetrā.
E.Moiseja cenu vērtē kā konkurētspējīgu biroja telpu segmentam un
atbilstošu vidējām nomas maksām pilsētā. Aplēses liecina, ka
lielāks pieprasījums būs pēc mazākām platībām, tāpēc klientiem
paredzēts piedāvāt nevis lielus brīvā plānojuma birojus, bet
atsevišķās mazākās telpās sadalītus ofisus, saglabājot padomju
gados celtajai RAF administratīvajai ēkai piemītošos mūsdienīgos
arhitektūras risinājumus. Tā kā uzņēmuma plāni telpu iznomāšanā
ritot pēc grafika, pašlaik neesot nepieciešamības izskatīt citu
attīstības variantu.