17.7 °C, 2.4 m/s, 88 %

Ekonomika

Sākumlapa Portāla “Jelgavas Vēstnesis” arhīvsEkonomikaNekustamā īpašuma tirgotāji šampanieti dzer retāk
Nekustamā īpašuma tirgotāji šampanieti dzer retāk
08/05/2008

Nav tā, ka darījumi ar nekustamajiem īpašumiem nenotiek, bet līdz kādreizējai aktivitātei šajā jomā ir tālu. Valdības inflācijas apkarošanas plāns atstājis savu iespaidu uz nozari. Tāpat saglabājas iespaids, ko uz tirgu atstājis lielais pēdējos gados tajā ienākušo spekulantu īpatsvars. Pircēji ir nosvērtāki, skatās ne vien uz cenām, bet arī kvalitātes atbilstību.

Anna Afanasjeva

Nav tā, ka darījumi ar nekustamajiem īpašumiem nenotiek,
bet līdz kādreizējai aktivitātei šajā jomā ir tālu. Valdības
inflācijas apkarošanas plāns atstājis savu iespaidu uz nozari.
Tāpat saglabājas iespaids, ko uz tirgu atstājis lielais pēdējos
gados tajā ienākušo spekulantu īpatsvars. Pircēji ir nosvērtāki,
skatās ne vien uz cenām, bet arī kvalitātes
atbilstību.

Nekustamā īpašuma nozares pārstāvji situāciju traktē atkarībā no
sava uzņēmuma pozīcijām un taktikas. Savukārt pircēji turpina
ieturēt nezināmas zemākas cenas nogaidīšanas noskaņu. Situāciju
ietekmē arī iedzīvotāju ierobežotā maksātspēja, ar vēlmēm vien
iegādāties savu mājokli nepietiek.

Nekustamo īpašumu
ruletes sekas
Cenu korekcijas skārušas visus tirgus segmentus. Dzīvokļu tirgū
pārdotgribētāju situāciju ietekmē tas, ka aktivitātes laikā, kad
tika pirkts viss pēc kārtas, liela mitekļu daļa iegādāta
spekulatīvos nolūkos. Pircēji, kas savulaik uz to gribējuši
nopelnīt un par viegli pieejamiem kredītiem tikuši pie virknes
mitekļu, saskaras ar likviditātes problēmām. Tādējādi spekulanti,
glābjot savu ādu, ik pa laikam tirgū «izmet» lētos dzīvokļus.
«Tiem, kas pēdējā vilnī jau par samērā dārgu cenu dzīvokļus
nelielos apjomos iepirka un remontēja, lai pēc tam pārdotu dārgāk,
uz peļņu grūtāk cerēt. Tagad dažkārt tos nākas pārdot par
pašizmaksu,» ievērojis Aivars Kalniņš no individuālā komersanta
uzņēmuma «Jēkabs». Kolēģi papildina ar gadījumiem no prakses, ka
dzīvokļa cena tagad ir mazāka nekā savulaik ņemtais kredīts. Tā ne
vienam vien atspēlējas kādreizējā nepārdomātā iesaistīšanās
nekustamo īpašumu ruletes spēlē. Sāpīgāk, ja tas notiek ar
cilvēkiem, kas mitekli pirkuši dzīvošanai. Sava loma ir tam, ka ne
viens vien īpašumu vērtētājs «buma» laikā neskopojās ar
paaugstinātiem vērtējumiem.

Spriedzes pieaugums
atkarīgs no finansētājiem
Pagaidām šajā ziņā nekas ārkārtējs gan nav noticis. Ja kāds
jelgavnieks likviditātes problēmu dēļ būtu spiests šķirties no sava
vienīgā mājokļa, nelāgais gadījums uz karstām pēdām būtu nonācis
publiskajā telpā. Protams, zināma jostas savilkšana ne vienmēr
pārdomātās rīcības dēļ nepieciešama ne vienam vien
kredītņēmējam.
Hansabankas Zemgales reģiona direktore Daiga Jakoviča atzīst, ka
līdz šim ne ar ko vairāk kā ar ikdienišķiem risinājumiem
finansētājiem nav nācies saskarties. Darba zaudēšana pieder pie
normālām parādībām, tā dēļ liekām problēmām nevajadzētu būt.
Loģisks risinājums šādos gadījumos ir maksājuma atlikšana vai
pagarināšana.
Protams, nevar izslēgt iespēju, ka pašreizējā ekonomiskajā
situācijā, kad daudzi zaudē darbu, spriedze varētu pieaugt.
Jelgavai masveidīga strādnieku atlaišana līdz šim gājusi secen.
Tie, kas vienā vietā palikuši bez darba, atraduši to citviet. Bet
arī problēmas gadījumā kredītņēmējs var piesaistīt galvotājus, jo
neviena banka nav ieinteresēta atņemt klientam īpašumu.
Ir speciālisti, kas pieļauj: prognozētā mīkstā piezemēšanās var
izrādīties smagāka. Pagaidām par to gan īpaši nekas vēl neliecina.
Tas lielā mērā atkarīgs no kredītdevējiem. «Psihošana» varētu
sākties, kad līdzīgi kā krīzes skartajās ārvalstīs pienāks brīdis
un bankas uzskatīs: pret aizdevumu saņemtā ķīla ir nepietiekama un
masveidā pieprasīs kredītņēmējiem vai nu papildu ķīlu vai
palielinās kredītprocentus. Arī pie mums tirgus aktivitātes laikā
izsniegtie kredīti pārsvarā par procentiem 20 – 30 pārsniedz
īpašumu pašreizējo vērtību.
Savukārt nekustamā īpašuma speciālisti ievērojuši, ka arī bankām
savs krekls ir tuvāks. Proti, tās piedāvā izdevīgākus termiņus un
procentus projektos, ko pašas finansējušas. Tās cenšas, lai
attīstītājs krīzes gadījumā nepaceltu cepuri un nepamestu savu
projektu, tādējādi ar nelikvīdiem sagādājot raizes finansētājam.
Kredītdevējs nekļūdīgi izskaitļojis, ka iedzīvotājs, kurš
iegādājies mājokli savām vajadzībām, taupīs, meklēs papildienākumu
avotus un darīs visu, lai tikai nebūtu jāpaliek bez jumta virs
galvas.
Speciālisti atzīst, ka pirmās iemaksas desmit procentu apmērā
atcelšana nekustamo īpašumu tirgū neko daudz nav mainījusi. Viņi ir
vienisprātis, ka valstij noteikti jāatgriežas pie Ekonomikas
ministrijas Mājokļu attīstības kreditēšanas programmas nākamā
posma. Tā paredz, ka valsts sniegts galvojumus hipotekārajiem
kredītiem ģimenēm ar bērniem un denacionalizēto namu īrniekiem.

Dzīvoklis nevarētu
maksāt tikpat, cik māja
Mitekļu cenas daudzdzīvokļu mājās salīdzinājumā ar situāciju pirms
gada samazinājušās par 20 – 30 procentiem. Pēc firmas «Arco Real
Estate» Jelgavas filiāles vadītāja Uģa Skrupska domām, pēdējos trīs
mēnešos cenu korekcijas nav bijušas tik izteiktas. Mazāk cenas
kritušās dzīvokļiem ar augstajiem griestiem, kas realizācijā nonāk
salīdzinoši reti. Lielāks pieprasījums ir pēc mitekļiem pilsētas
centrā, Puķu, Māras un Asteru ielas rajonā. Saglabājas loģiskā
tendence, ka lielas platības dzīvokļu kvadrātmetra izmaksas ir
mazākas salīdzinājumā ar vienas un divu istabu mitekļiem. Noteikt
konkrētu cenu nav iespējams – amplitūda ir visai plaša, piemēram,
labiekārtotiem vienistabas dzīvokļiem cena svārstās no 22 līdz 32
tūkstošiem latu. Sava loma, kā jebkurā darījumā, ir veiksmes
faktoram.
Speciālisti lēš, ka cenu kritums nebūs bezgalīgs, jo jaunu
daudzdzīvokļu māju būvniecība pilsētā ir epizodiska, lielākoties
pārdošanā ir mitekļi renovētajos namos. Projektu attīstītāji gan ir
atturīgāki darījumos ar potenciālajiem pircējiem, lai izvairītos no
iekrišanas spekulantu tīklos, kad tie tirgus sastrēguma iespaidā
rezervēja gandrīz pusi dzīvokļu, bet tagad tos realizē par
ievērojami zemāku cenu nekā projekta īstenotāji.
Pārdošanas speciālists Jurijs Dunajevs no firmas «Latio» uzsver, ka
dzīvokļa kvadrātmetra cena tomēr nevarētu būt tāda pati kā mājas
kvadrātmetra cena, jo «svaru» kategorijas ir atšķirīgas. Cenu
prognozes jaunajos projektos, piemēram, Elektrības ielas namā gan
ir visai iespaidīgas, tālab noieta iespējas varētu radīt zināmas
grūtības

Bankas zemi vairs
nepieņem kā vienīgo ķīlu
Māju kategorijā cenu samazinājums sniedzas līdz procentiem 20.
Mazāk tas skāris ēkas, ko īpašnieki savulaik (visbiežāk 80. un 90.
gados) būvējuši savām vajadzībām. Lielākais kritums kvalitātes
problēmu dēļ ir jaunbūvju grupā, kur pasūtītājs darbu izpildei
piesaistījis mazkvalificētus speciālistus un izmantojis pēc
iespējas lētākus materiālus. Cilvēki vairs nepērk vienalga ko, bet
vērtētāji atzīst, ka šajā grupā klientiem pat cenu robežā ap 1000
vai nedaudz vairāk latiem pastāv izvēles iespējas.
Vislielāko cenu kritumu piedzīvojusi zeme. A.Kalniņš vērtē, ka
savulaik, kad Jelgavā zemi parcelēja daudzajos tūkstošos apbūves
gabalu, varēja paredzēt, ka tik liela pieprasījuma pārskatāmā
nākotnē pēc tiem nebūs. Darījumus šajā segmentā ierobežo tas, ka
bankas zemi kā ķīlu bez mājas projekta vai kāda cita īpašuma
apķīlāšanas vairs neņem.

Interesē elektrība
un piebraucamais ceļš
Arī šajā grupā, kā spriež «Arco Real Estate» Jelgavas filiāles
vadītājs U.Skrupskis, interesenti skatās uz zemes atrašanās vietu –
cilvēkiem vairs nav vienalga, kur savu māju būvēt. Lielāka
piekrišana ir apbūves gabaliem pie Loka maģistrāles, uz Ozolnieku
un Mežciema pusi, parādās interese par Svētes virzienu. Mazdārziņu
rajoni vairs nav topā.
Pircējiem svarīgi, lai zemesgabalam būtu nodrošināta elektrības
piegāde, kas izmaksu ziņā ir dārga pozīcija. Svarīgs arī
piebraucamais ceļš.
A.Kalniņa klients nupat par desmit latiem kvadrātmetrā iegādājies
zemi Pārlielupē ar elektrības pieslēgumu un sakaru kabeli un ēkas
pamatiem. Savulaik par to prasīja 50 latus kvadrātmetrā, pašlaik
apkaimē vēl sludina par 20 latiem. Reklāmās arī Malkas ceļa apkaimē
par kvadrātmetru zemes vēl prasa 20 un vairāk latu, kaut tā ir
faktiskajai situācijai neatbilstoša cena. Savukārt pilsētas centrā
zemes cena varētu saglabāties augsta – arī ap simts latiem
kvadrātmetrā. Tas tāpēc, ka šajā rajonā brīvas zemes ir maz.
Pieprasītākie ir apbūves gabali 1000 – 1200 kvadrātmetru platībā.
Piedāvājot lielākus gabalus, jārēķinās, ka kvadrātmetra cena būs
zemāka.
Ar laiku zemes segmentā korekcijas ieviesīs nekustamā īpašuma
nodoklis. Proti, no šī gada būtiski pieaugusi zemes kadastrālā
vērtība, no kuras pēc atbilstošas formulas nosaka nekustamā īpašuma
nodokli. Šogad šī nodokļa pieaugums nevarēja pārsniegt 25 procentus
no iepriekšējā gada apjoma. Ja tā nebūtu, jau šogad lielie zemes
uzpircēji dabūtu pa biksēm. Bet pēc laika nodoklis būs jāmaksā
pilnā apmērā. Savukārt darījumu summa vietām ir mazāka par zemes
kadastrālo vērtību.

Uģis Skrupskis, firmas «Arco Real Estate» Jelgavas
filiāles vadītājs:

«Jaunbūvju grupā tirgus ir piesārņots ar surogātu. Savulaik jaunās
mājas cēla kā sēnes pēc lietus, nepievēršot uzmanību celtnieku
kvalifikācijai un prasmei, izmantojot lētākos celtniecības
materiālus. Pircēju vidū šādi «saceptām» ēkām lielas uzticības nav,
cilvēki labāk izvēlas agrāk pabeigtas mājas, ko īpašnieks būvējis
dzīvošanai sev. Citi labprātāk nopērk zemi ar komunikācijām un paši
būvē sev māju. Viņiem svarīgi, lai būtu elektrība – tās
nodrošinājums prasa lielus ieguldījumus.»
 

Aivars Kalniņš, individuālā komersanta uzņēmuma «Jēkabs»
vadītājs:

«Pēc kautiņa jau visiem ir viegli kulaciņus izvicināt. Kad sākās
īpašumu pārpirkšanas bums, tikai normāli būtu, ja amatvīri
savlaicīgi uzliktu noteiktus procentmaksājumus spekulatīvajiem
darījumiem ar nekustamo īpašumu. Šīs nodevas noteikti  tiktu
arī nomaksātas. Savukārt ieņēmumus varētu novirzīt uzkrājumiem, lai
pabalstītu jaunās ģimenes sava mājokļa iegādes darījumā. Iespējams,
nodeva palika neieviesta, jo arī amatpersonas mūsu valstī
piedalījās naudas «taisīšanā». Tagad to darīt ir par vēlu –
vilciens aizgājis.

 

Jurijs Dunajevs, firmas «Latio» Jelgavas filiāles
tirdzniecības speciālists:

«Nekustamā īpašuma tirgus dzīve pavisam nav apstājusies, lai gan
cenas vairāk vai mazāk joprojām turpina samazināties. Arī
aktivitāte sarukusi. Vismazāk cenu izmaiņas skārušas privātmāju
tirgu. Tajā vairāk pieprasītas ir 80. – 90. gados celtās mājas,
jaunbūvēm izskanējušo kvalitātes problēmu dēļ cenas kritušās
vairāk. Desmit procentu pirmās iemaksas atcelšana tirgus situācijā
neko daudz nemainīs. Potenciālos pircējus daudz vairāk ierobežo
Valsts ieņēmumu dienesta izziņu pieprasīšana par legālajiem
ienākumiem.»

Inese Prāva, SIA «Nekustamie īpašumi «Kolonna»» Jelgavas
filiāles vadītāja:

«Pagaidām nekas neliecina par būtisku aktivitātes pieaugumu
nekustamo īpašumu tirgū, darījumi salīdzinājumā ar iepriekšējā gada
šo pašu periodu notiek retāk. Cenas visu veidu īpašumiem turpina
kristies. Dažādos tirgus segmentos kritums ir atšķirīgs, vidējais
samazinājums svārstās ap vienu procentu mēnesī. Interese par
nekustamā īpašuma iegādi cilvēkiem ir liela. Daļu ierobežo
materiālās iespējas, daļa pircēju noteikti gaida tālāku cenu
krišanos.»