Pilsētā

Koks ar diviem galiem – tā varētu raksturot Maksātnespējas likumā ieviesto «nolikto atslēgu» principu, kas paredz hipotekārā kredīta ņēmējam, nonākot finansiālās grūtībās, pasludināt maksātnespēju un atbrīvoties no saistībām, atdodot bankai iegādāto īpašumu.

Ilze Knusle-Jankevica

Koks ar diviem galiem – tā varētu raksturot
Maksātnespējas likumā ieviesto «nolikto atslēgu» principu, kas
paredz hipotekārā kredīta ņēmējam, nonākot finansiālās grūtībās,
pasludināt maksātnespēju un atbrīvoties no saistībām, atdodot
bankai iegādāto īpašumu.

Grozījumi Maksātnespējas likumā paredzēja, ka šīs izmaiņas
attieksies uz darījumiem, kas noformēti pēc 2015. gada 1. janvāra,
bet tā kā valdībā vēl nav apstiprināti nepieciešamie grozījumi
Civilprocesa likumā, tad visticamāk nolikto atslēgu principa
piemērošana uz dažiem mēnešiem aizkavēsies. Taču neraugoties uz to,
bankas jau novembrī paziņoja, ka tās palielinās aizdevēju risku un
tāpēc kredītņēmējam būtiski palielināsies pirmā iemaksa par īpašumu
– pirmā iemaksa līdzšinējo vidēji 10 procentu vietā varētu
palielināties līdz 30 procentiem un pat vēl vairāk, bet īpašuma
iegādei reģionā hipotēkārais kredīts varētu vispār netikt
izsniegts. «Saīsinātais maksātnespējas termiņš un ieviestais
«nolikto atslēgu» princips būtiski maina riska sadali starp
aizdevēju un aizņēmēju, tāpēc pašreiz kredītiem mājokļa iegādei
pirmā iemaksa jau ir sākot no 30 procentiem un vairāk. Vēl lielāka
nozīme nekā līdz šim būs mājokļa atrašanās vietai. Tas nozīmē, ka
mājokļiem attālākos reģionos un mājokļiem, ko varētu būt grūtāk
realizēt, jārēķinās ar vēl lielāku pirmo iemaksu vai pat atsevišķās
vietās hipotekārais kredīts arī varētu būt nepieejams,» situāciju
raksturo «Swedbank» Privātpersonu finansēšanas lēmumu centra
vadītāja Ainars Balcers.

30 procenti – ne visiem pa spēkam

Tā kā izmaiņas Maksātnespējas procesā stāsies spēkā no nākamā
gada un kredītiem, kas tiek noslēgti vēl šogad, netiek piemērotas,
cilvēki, kas domājuši par sava mājokļa iegādi, vēl steidz bankā
nokārtot kredītu. Veiksme šajā ziņā uzsmaidīja jelgavniekam
Rolandam, kurš nesen – oktobra beigās – iegādājās dzīvokli Jelgavā
par 24 000 eiro. «Uzskatu, ka man paveicās, jo man bija vēl
cits nekustamais īpašums, ko ieķīlāt. Līdz ar to man nebija jāmaksā
pirmā iemaksa,» stāsta Rolands, atzīstot, ka sagādāt apmēram 15
procentus pirmajai iemaksai viņam jau tagad būtu problēmas.
«Uzskatu, ka «nolikto atslēgu» principam ir gan plusi, gan mīnusi.
Pluss ir tas, ka valsts ir padomājusi par cilvēkiem, kas var nonākt
finansiālās grūtībās. Dzīvē var gadīties visādi, palikt bez darba
un līdzekļiem, un, ja tev atņem dzīvokli, bet vēl jāmaksā bankai
par neko, tas nav normāli. Noliekot atslēgas, šīs saistības zudīs.
Bet, no otras puses, aug pirmā iemaksa dzīvokļa kredītam, bet
cilvēkam, kurš tikko beidzis studēt un vēlas nostāties uz savām
kājām, vai ģimenei ar bērniem tādas naudas nav. Arī dokumentu
nokārtošanai vajag kādus 2000 eiro,» spriež viņš.

Bankas uzsver, ka katrs gadījums ir individuāls. Par to
pārliecinājās jelgavniece Dace, kura gan pagājušajā nedēļā pārvācās
uz Rīgu. «Mēs visi pieci dzīvojam pa Rīgu, un tā braukāšana – tas
ir laiks un nauda. Beidzot saņēmāmies un nopirkām dzīvokli Rīgā,»
stāstu iesāk Dace. Ģimenei piederēja dzīvoklis (63 kvadrātmetri)
Jelgavā, Mātera ielā, pretī Jelgavas Valsts ģimnāzijai. Kad viņi
aizgāja uz banku un teica, ka gribētu iegādāties dzīvokli Rīgā,
bankas speciālisti vispirms ieteikuši pārdot dzīvokli Jelgavā un
tad kārtot kredītu pašiem. «Uzskatu, ka mums savu Jelgavas dzīvokli
izdevās pārdot labi – par 24 000 eiro,» tā Dace, piebilstot,
ka arī pircējs ņēmis kredītu bankā. Daces ģimene bija noskatījusi
75 kvadrātmetrus plašu dzīvokli galvaspilsētā par 47 000 eiro.
«Bankā mums teica, ka pirmā iemaksa būs ap 10 000 eiro, bet
beigās samaksājām 16 000 eiro, kas tika prognozēts kā
sliktākais scenārijs. Tas bija maksimālais, ko bijām gatavi
maksāt,» atklāj Dace, piebilstot, ka uz viņu darījumu «nolikto
atslēgu» princips vēl nedarbojas, tāpēc nav īsti skaidrs, kas ir
tie drošības apsvērumi, uz kuriem banka pamatojās, paceļot iemaksu
jau tagad. Sieviete gan stāsta, ka procesā viņiem radusies
aizķeršanās ar ģimenes maksātspējas pierādīšanu, jo vīrs kādu laiku
bijis bez darba. Iespējams, tas bankai šķitis tik liels risks, lai
pieprasītu pirmo iemaksu 34 procentu apmērā.

Ņemt patēriņa kredītu?

Pagaidām gan cilvēku aktivitāte un interese par mājokļu
kredītiem saglabājas diezgan augsta, taču, kā norāda «Swedbank»
pārstāvis, vairumā gadījumu pirmās iemaksas apmērs, kuru
mājsaimniecības ir gatavas nodrošināt mājokļa iegādei, ir 10 – 20
procentu robežās. Ko darīt, ja, tāpat kā Daces ģimenei, vajag 34
procentus?

Pastāv variants pirmās iemaksas nosegšanai ņemt vēl vienu
kredītu, piemēram, patēriņa kredītu, tomēr banku pārstāvji uzskata,
ka tas nekļūs par sistēmu – kredīts tomēr, jo īpaši patēriņa
kredīts, kam ir augsti procenti, ir maksātspējīgo privilēģija.
Turklāt patēriņa kredītam ir griesti (tas atkarīgs no bankas, bet
vidēji 10 000 eiro), un līdz ar to var gadīties, ka ar to
pirmajai iemaksai par mājokli tomēr nepietiek.

Valsts palīdzēs ģimenēm ar bērniem

Lai atvieglotu situāciju ģimenēm ar bērniem, valsts izstrādājusi
galvojuma programmu, kas paredz valsts galvojumu kredītam mājokļa
iegādei vai būvniecībai. Latvijas attīstības finanšu institūcija
«Altum» sniegs galvojumus komercbankām, ar kurām būs noslēgts
līgums. Šobrīd programmas mērķauditorija ir persona (vai ģimene),
ar kuru kopā dzīvo un kuras apgādībā ir vismaz viens nepilngadīgs
bērns. Galvojuma apmērs ir atkarīgs no bērnu skaita ģimenē: 10
procenti (bet ne vairāk kā 10 000 eiro) – ja ģimenē ir viens
nepilngadīgs bērns; 15 procenti (bet ne vairāk kā 15 000 eiro) – ja
ģimenē ir divi bērni; 20 procenti (bet ne vairāk kā 20 000 eiro) –
ja ģimenē ir trīs un vairāk bērnu.

Pēc tam, kad tika izsludināti grozījumi Maksātnespējas likumā,
«Swedbanka» un «SEB banka» paziņoja, ka šajā programmā
nepiedalīsies. Lai programma ar blīkšķi neizgāztos, Ekonomikas
ministrijai uzdots izstrādāt priekšlikumus, kā šo programmu tomēr
iedarbināt, un ministrija sola ar priekšlikumiem klajā nākt
decembra sākumā. Cerības vieš arī tas, ka gatavību iesaistīties
galvojuma programmā paudusi banka «Citadele». «Praksē tas nozīmē,
ka bankā «Citadele» ģimenēm ar bērniem pirmā iemaksa hipotekārajam
kredītam būs mazāka nekā pārējiem, jo valsts būs kredīta
galvotājs,» norāda bankas Korporatīvo komunikāciju daļas vadītāja
Ieva Prauliņa. Šobrīd ir līguma izstrādes un saskaņošanas process,
un banka plašāk sabiedrību informēt par šo iespēju sola pēc līguma
noslēgšanas.

Piesardzīgi pret ķīlām

«Nolikto atslēgu» princips paredz: pārdodot mantu, kas kalpojusi
kā nodrošinājums, tiks dzēstas ne vien atlikušās parādnieka
saistības, bet arī ar to saistītos galvojumus. Šāda kārtība
attieksies tikai uz gadījumiem, kad parādnieka maksātnespējas
procesā tiek pārdots parādnieka mājoklis.

Līdz šim bankās tika piedāvāta iespēja ieķīlāt vairākus
īpašumus, tostarp galvotāja īpašumu, un tādējādi samazināt
hipotekārā kredīta pirmo iemaksu. Tagad bankas uz galvotājiem un
ķīlām sākušas skatīties piesardzīgāk, jo, ja bankai nebūs tiesību
realizēt šo ķīlu, tas samazinās bankas iespēju atgūt kreditēšanā
ieguldītos līdzekļus. Arī šis apstāklis krietni sarežģīs patērētāju
iespējas, jo tādu gadījumu, kad jauns cilvēks vai ģimene ņem
kredītu sava mājokļa iegādei, bet vecāki ir galvotāji un ieķīlā
savu īpašumu, bija diezgan daudz.

Cietīs tirgus

Lai gan pagaidām interese par mājokļu iegādi vēl ir, bankas
prognozē, ka Maksātnespējas likuma izmaiņu ietekmē mājokļu
kreditēšana būtiski samazināsies. «Ja Maksātnespējas likuma
redakcija netiks pārskatīta, tad nākamgad sagaidāms, ka mājokļu
kredītu apjomi varētu samazināties par 40 – 50 procentiem,»
prognozi izsaka «Swedbank» speciālists A.Balcers. Arī «Nordea»
bankas reģionālā klientu apkalpošanas centra «Jelgava» vadītājs
Armands Alksnis norāda, ka «Nordea» bankā 2013. gadā vidēji Jelgavā
tika veikti 2 – 4 darījumi mēnesī, turpretim šogad kredītu
pieteikumu skaits mēnesī ir palielinājies par aptuveni pusi. Vēl
vairāk klientu aktivitāte pieauga novembra sākumā, jo cilvēki
vēlējās iegādāties mājokli un saņemt kredītu pēc vecajiem
noteikumiem, bet jau šobrīd aktivitāte ir samazinājusies, jo tiem
spēkā jau būs paaugstinātā pirmā iemaksa un «nolikto atslēgu»
princips.

Kreditēšanas apjomu samazināšanās, savukārt, nozīmē, ka apsīks
arī nekustamā īpašuma pirkšana un pārdošana. «Jo grūtāk būs dabūt
kredītu, jo grūtāk klāsies tirgū, jo skaidras naudas darījumu
īpatsvars nav liels,» norāda nekustamo īpašumu kompānijas «Latio»
nekustamā īpašuma aģents Viktors Svirkovskis. Viņš arī uzsver, ka
Jelgavā nav bijis bums, kad īpašumus izpirktu ārzemnieki, lai
iegūtu termiņuzturēšanās atļaujas. Pilsonības un migrācijas lietu
pārvalde informē, ka par šādas atļaujas saņemšanu, pamatojoties uz
nekustamā īpašuma iegādi Jelgavā, šogad saņemti divi pieteikumi,
pērn – viens, 2012. gadā – divi. Iemesls tam ir Imigrācijas likumā
noteiktā summa, par kādu īpašums bija jāiegādājas, lai varētu
pretendēt uz Termiņuzturēšanās atļaujas saņemšanu – līdz šā gada
septembrim Jelgavā tie bija apmēram 142 000 eiro, tagad tie ir
250 000 eiro.

Saskaņā ar zemesgrāmatas datiem, šogad Jelgavā reģistrēti 70
darījumi, kad nekustamo īpašumu iegādājies ārvalstnieks vai
ārvalstu uzņēmums. Vērienīgākais darījums noticis jūnijā –
ārzemnieks par 150 000 eiro iegādājies īpašumu Vecajā
ceļā.

Kredītu nepieejamība gan var iepludināt jaunas asinis īres
sektorā un novest pie cenu kāpuma īres dzīvokļiem – dzīvot kaut kur
jau tāpat vajadzēs, un, ja kredītu mājokļa iegādei dabūt būs
krietni grūtāk, tad nākas īrēt.

Grib tiesības izvēlēties

Bankas norādījušas, ka vislabākais risinājums būtu piedāvāt
iedzīvotājiem izvēli – izmantot ierasto hipotekāro kredītu vai ar
iestrādātu «nolikto atslēgu principu». Tad kredītlīdzekļi nekustamā
īpašuma iegādei Latvijas iedzīvotājiem arī turpmāk būtu pieejamāki.
Šādu iespēju atzinīgi vērtē arī paši kredītņēmēji. Piemēram,
Rolands norāda, ka pat nepieļauj domu, ka varētu nemaksāt
kredītmaksājumu par dzīvokli, tāpēc neuzskata par nepieciešamu
līgumā iekļaut «nolikto atslēgu» principu, vēl jo vairāk tāpēc, ka
tas būtiski palielinātu pirmo iemaksu.

Iespējams, «nolikto atslēgu» princips būtu strādājis treknajos
gados, kad cilvēki pirka ļoti dārgus īpašumus un vēlāk nonāca
finansiālās grūtībās. Tādā gadījumā nolikt atslēgas un atdod
īpašumu varētu būt risinājums, bet tagad īpašumu cenas vairs nav
tik augstas un arī dabūt hipotekāro kredītu nav tik viegli, lai pie
pirmajām grūtībām vienkārši noliktu atslēgas. Banka «Citadele»
norāda, ka jau pirms vairākiem gadiem piedāvāja saviem klientiem
«nolikto atslēgu» principu, taču arī tad pieprasījums pēc tā bija
mazs, jo klienti izvēlējās standarta produktus, kur pirmā iemaksa
bija mazāka. Tāpēc tagad «Citadele» piedāvā savu risinājumu – ja
saskaņā ar likumu klients var izmantot «nolikto atslēgu» principu
jeb dzēst kredītsaistības apmaiņā pret ieķīlāto īpašumu, izejot
maksātnespējas procesu, tad «Citadele» piedāvā klientam šīs
tiesības daudz vienkāršākā veidā, proti, bez nepieciešamības iziet
maksātnespējas procesu, bet nokārtojot šos jautājumus divpusēji ar
banku.

Fizisko personu maksātnespēja Jelgavā

Saskaņā ar Civilprocesa likumu fiziskās personas maksātnespējas
procesa lietu izskata tiesa pēc parādnieka deklarētās dzīvesvietas.
Jelgavas tiesā 2013. gadā tika iesniegti 139 fizisko personu
maksātnespējas pieteikumi, 2014. gadā – 90 fizisko personu
maksātnespējas pieteikumi.

Avots: Jelgavas tiesa 

 Dzīvokļu cenas Jelgavā

«Jelgavā 2014. gada septembrī dzīvokļu cenas saglabājās
iepriekšējā mēneša līmenī – vidējā dzīvokļu cena ir 345 eiro/m2.
Septembris Jelgavā bija pirmais mēnesis pēc ilgstošas cenu
augšupejas, kad cenu svārstības netika konstatētas. Kopš 2014. gada
sākuma cenas palielinājās par 10,3 procentiem, kas uzskatāms par
augstu rādītāju.»

Avots: «Arco Real Estate»