«Mūsu darbs balstās uz trim pamatlietām – profesionālismu, izglītotiem dzīvokļu īpašniekiem un savstarpējo uzticību. Tikai tad varam sasniegt labus rezultātus un būtiski paaugstināt dzīves komfortu,» saka SIA «Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde» (JNĪP) valdes loceklis Juris Vidžis, kura atbildības lokā ir 415 dzīvojamās ēkas ar aptuveni 14 500 dzīvokļiem.
«Esmu gandarīts, ka dzīvokļu īpašnieku izpratne par savu lomu nekustamā īpašuma apsaimniekošanas jautājumos aug ar katru gadu. Arvien retāk nākas skaidrot, ka darbus konkrētai mājai varam veikt tikai tādā apmērā, kā par to ir vienojušies un samaksājuši dzīvokļu īpašnieki,» tā J.Vidžis, uzsverot, ka, lielā mērā pateicoties iedzīvotāju uzticībai, pilsētā izdevies renovēt 18 mājas, kurās apkures rēķini samazinājušies līdz pat 70 procentiem.
1. janvārī stājās spēkā grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā. Atsevišķas likuma normas tiek precizētas, bet ir arī jaunas prasības dzīvokļu īpašniekiem. Kā šie grozījumi ietekmēs JNĪP darbu?
Kopā ar Latvijas Namu pārvaldītāju asociāciju pie šiem grozījumiem strādājām kā nozares pārstāvji. Grozījumos ir atrunātas vairākas būtiskas lietas. Piemēram, no šā gada persona, kas iegādāsies īpašumu izsolē, vairs nevarēs izvairīties no komunālajiem maksājumiem, jo jaunajam dzīvokļa īpašniekam būs pienākums pārņemt saistības par kārtējiem maksājumiem līdz ar brīdi, kad tiesa apstiprina izsoles aktu. Tāpat atvieglota kārtība, kā veicamas dzīvokļu īpašnieku aptaujas. Vēl dzīvokļu īpašniekiem ar likumu noteikts pienākums veidot uzkrājumu fondu mājas remontam. Vienkāršotās renovācijas gadījumā vairs nebūs jāmaina visas dzīvojamās mājas platība Zemesgrāmatā, bet pietiks tikai ar izmaiņu reģistrēšanu konkrētam dzīvokļa īpašumam. Par dzīvokļu īpašnieku kopīpašuma, piemēram, pagraba vai ratiņtelpas, izmantošanu vairs nebūs nepieciešama visu dzīvokļu īpašnieku piekrišana, pietiks ar trim ceturtdaļām. Tās ir tikai būtiskākās izmaiņas, par kurām detalizētāk stāstīsim semināros. Par semināru norises laikiem dzīvokļu īpašniekus informēsim atsevišķi.
Šogad varētu atsākties ēku energoefektivitātes uzlabošanas projekti, kam iespējams piesaistīt ES līdzfinansējumu. Kāda situācija šajā ziņā ir Jelgavā?
Mums jāapzinās, ka liela daļa pilsētas dzīvojamā fonda ir celts padomju gados, kad bija pavisam cita izpratne par energoefektivitāti, tika izmantoti citi būvniecības paņēmieni un cilvēku prasības pret apkārtējo vidi un savu dzīves telpu bija pieticīgākas. Šīs ēkas nevar nodrošināt komfortablus dzīves apstākļus mūsdienu situācijā. Pastāv divas iespējas – vai nu nedarīt neko, maksāt lielus apkures rēķinus un paļauties uz likteni, vai domāt par sava īpašuma nākotni jau šodien. Taču lēmumu par to, ko darīt, var pieņemt tikai dzīvokļu īpašnieki – nedz JNĪP, nedz pašvaldībai šādu tiesību nav.
Jau vairāk nekā desmit gadus strādājam pie ēku renovācijas projektiem, un kopumā mums izdevies renovēt jau 18 dzīvojamās ēkas, tostarp 16 ēkas renovētas ar ES līdzfinansējumu. Esam sasnieguši labus rezultātus. Diemžēl pēdējos divus gadus bija programmas pārtraukums, bet šobrīd ir atvērta jaunā programma, kas būs pieejama līdz 2023. gadam. Iespējams, tā ir pēdējā iespēja sakārtot savu īpašumu ar ES struktūrfondu atbalstu.
Kādi ir jaunās programmas nosacījumi?
Uzskatu, ka jaunā programma ir labāka par iepriekšējo, jo par pamatu tiek ņemts kritērijs, ka ieguldījumiem jāatmaksājas 20 gadu laikā. Tā ir ekonomiski pamatota pieeja. Dzīvokļu īpašniekiem būs iespēja piesaistīt ES līdzfinansējumu divos veidos: ņemt aizņēmumu no komercbankas vai citas finanšu institūcijas un, izpildot visus programmas nosacījumus, iegūt līdzfinansējumu līdz 50 procentu apmērā no projekta attiecināmajām izmaksām vai izmantot valsts finanšu institūcijas «Altum» piešķirtos līdzekļus ar samazinātu procentlikmi un saņemt līdzfinansējumu līdz 35 procentu apmērā. Maksimālo līdzfinansējuma apmēru varēs saņemt tad, ja ēkas siltumenerģijas patēriņš nepārsniegs 70 kWh/m2. Pirmo projektu realizācija sāksies jau šogad, un plānojam, ka gadā Jelgavā varētu tikt renovētas līdz 10 ēkām.
Pat pie optimistiskākā scenārija, noslēdzoties šai programmai, lielākā daļa pilsētas daudzdzīvokļu ēku vēl nebūs renovētas – vai ir arī citas iespējas?
Paralēli Ekonomikas ministrijas administrētajai ES fondu programmai sadarbībā ar Vācijas partneriem no Austrumeiropas Mājokļu apsaimniekošanas iniciatīvas programmas (IWO) strādājam pie fonda izveides, no kura uz izdevīgiem nosacījumiem varētu aizņemties līdzekļus ēku renovācijai arī pēc tā sauktā ESKO principa. Proti, ēkas pārvaldnieks vai kāda cita dzīvokļu īpašnieku pilnvarota persona piesaista līdzekļus un veic renovācijas darbus, bet iedzīvotāji 20 gadu laikā norēķinās par šiem ieguldījumiem. Izmantojot šo pieeju, iedzīvotājiem nav jāņem kredīts un risku par projektā sasniegtajiem rezultātiem uzņemas tā ieviesējs.
Pilsētā ir uzbūvēta pirmā zema enerģijas patēriņa sabiedriskā ēka – 2. internātpamatskolas sporta halle, kurā siltumenerģijas patēriņš ir no 15 līdz 50 kWh/m2. Vai redzat iespēju šādus rezultātus sasniegt arī kādā no daudzdzīvokļu ēkām, veicot komplekso renovāciju?
Līdzīgu rezultātu esam sasnieguši projektā Helmaņa ielā 3, kur siltumenerģijas patēriņš nepārsniedz 55 kWh/m2. Tas nozīmē, ka maksājums par apkuri, piemēram, novembrī ir 31 cents par kvadrātmetru, turpretim vidējās izmaksas pilsētā šajā mēnesī ir 1,12 eiro par kvadrātmetru. Atšķirība ir acīmredzama. Tomēr, lai sasniegtu šādus rādītājus, jārēķinās ar lielākiem ieguldījumiem. Šajā ziņā meklēsim vidusceļu starp dzīvokļu īpašnieku interesēm un sasniegto rezultātu. Skaidrs, ka no jauna celtā ēkā šos rādītājus sasniegt ir vieglāk. Šobrīd esam uzsākuši izpētes darbu par iespējām Jelgavā būvēt zema enerģijas patēriņa daudzdzīvokļu ēkas. Pašvaldībai nepieciešams paplašināt savu dzīvojamo fondu, pilsētā trūkst īres dzīvokļu, un tā ir joma, kurā mēs kā JNĪP varam likt lietā savu pieredzi.
Esat pārstāvējuši dzīvokļu īpašnieku intereses vairākos tiesas procesos par zemes nomas maksas noteikšanu situācijās, kur īpašums ir dalīts. No likumdevēja – Saeimas – izskanējusi apņemšanās atrisināt šo situāciju. Vai redzat risinājumu?
Mums ir rūgta pieredze saistībā ar dalīto īpašumu, jo JNĪP šajā ziņā ir kā ķīlnieks starp zemes īpašniekiem un dzīvokļu īpašniekiem. Mēs varam slēgt līgumu par zemes nomu tikai tad, ja mūs to darīt ir pilnvarojuši dzīvokļu īpašnieki, lai gan likums skaidri nosaka, ka dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums slēgt šo līgumu. Mūsu praksē ir gadījums, kad zemes īpašnieks piedāvā slēgt līgumu par samazinātu nomas maksu – 3,6 procentiem no kadastrālās vērtības –, bet dzīvokļu īpašnieki atsakās no šī piedāvājuma. Rezultātā viņiem nāksies segt gan tiesas izdevumus, gan likumā noteiktos sešus procentus no zemes kadastrālās vērtības kā zemes nomas maksu. Saeimā ir izveidota darba grupa, kura strādā pie šī jautājuma, lai sagatavotu abpusēji pieņemamu piedāvājumu, kā organizēt zemes atpirkšanas procesu. Viens no variantiem paredz, ka zemi iegādājas «Altum», no kā iedzīvotāji to pakāpeniski izpērk.
Šis būs jau trešais gads, kad pilsētā daudzdzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem ir iespēja piesaistīt pašvaldības līdzfinansējumu pagalmu labiekārtošanai – kā vērtējat šo programmu, un kas tajā būtu pilnveidojams?
Pirmo projektu pagalmu labiekārtošanas jomā bijām iecerējuši jau 2008. gadā, tomēr dzīvokļu īpašnieki atteicās no tā realizācijas. Nevaram teikt, ka arī turpmākajos gados šajā jomā būtu bijusi liela aktivitāte. Arī iedzīvotāju intereses atšķiras – vieniem būtiskāk šķiet sakārtot piebraucamos ceļus un autostāvvietas, savukārt citi vēlas izbūvēt bērnu rotaļu laukumu, ierīkot soliņus un zaļo zonu. Pēdējo divu gadu laikā realizēti četri projekti. Iedzīvotāju interese nav pārāk liela, turklāt mūs iegāza projektētāju darbs un neprecīzās darbu veikšanas tāmes. Vairākus projektus neizdevās realizēt tādēļ, ka faktiskās izmaksas, par kādām būvnieki bija gatavi veikt darbus, diezgan ievērojami atšķīrās no plānotajām. Liels gandarījums ir par pērn realizēto projektu Asteru un Māras ielas iekšpagalmā, kur piecu māju iedzīvotāji spēja vienoties par pagalma labiekārtošanas darbiem un bērnu rotaļu laukuma izbūvi. Šajā projektā tika domāts jau par visa kvartāla uzlabojumiem.
Namu apsaimniekošanā tāpat kā citās jomās arvien lielāka loma ir viedajām tehnoloģijām. Cik plaši šobrīd tehnoloģijas izmantojat savā ikdienas darbā?
Esam izveidojuši savu informatīvo sistēmu, kuru šobrīd izmanto 8000 dzīvokļu īpašnieku jeb aptuveni 60 procenti no JNĪP klientiem. Katrai mājai esam izveidojuši mājas lietu e-vidē, kur iespējams ievadīt skaitītāju rādījumus, saņemt rēķinus, sekot līdzi paveiktajam, mājas naudas plūsmai, sazināties ar pārvaldnieku un pieņemt lēmumus par nepieciešamajiem darbiem. Katram dzīvokļa īpašniekam ir iespēja pārliecināties, cik naudas māja ir uzkrājusi, kādi ir parādi un kas ir parādā. No 1. janvāra sistēmā var autentificēties, izmantojot populārāko banku autentificēšanās sistēmu, kas ir īpaši droša, tādēļ šiem datiem var piekļūt tikai dzīvokļu īpašnieki.
1. janvārī stājās spēkā grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā. Tie precizē vairākas iepriekšējās likuma normas un pastiprina dzīvokļu īpašnieku tiesības un pienākumus. Būtiskākās izmaiņas:
• ja dzīvoklis iegādāts izsolē, visi maksājumi dzīvokļa īpašuma ieguvējam ir jākārto no tās dienas, kad stājies spēkā tiesas nolēmums par izsoles akta apstiprināšanu;
• dzīvokļa īpašuma atsavināšanas gadījumā darījuma dalībnieki nekavējoties rakstveidā paziņo dzīvojamās mājas pārvaldniekam par dzīvokļa īpašnieka maiņu;
• ir jāveic maksājumi uzkrājumu fondā (saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumā noteikto);
• vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība var pieņemt lēmumu par atsevišķā īpašuma robežās esošo dzīvojamās mājas kopīpašuma elementu pārbūves un restaurācijas kārtību;
• kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanai dzīvokļu īpašnieku starpā vairs nav nepieciešams 100 procentu, bet vismaz trīs ceturtdaļu īpašnieku balsojums «par»;
• aptaujas lēmumu pieņemšanai var rīkot ne tikai pārvaldnieks vai cita dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona, bet arī dzīvokļa īpašnieks.
Foto: Austris Auziņš
24.6 °C,
2.7 m/s,
67.5 % 
24.6 °C,
2.7 m/s,
67.5 %