Pilsētā

Vēl 90. gados aizsāktās zemes reformas rezultātā Latvijā izveidojās dalītie īpašumi – situācijas, kad daudzdzīvokļu ēku dzīvokļu īpašniekiem nepieder zeme, uz kuras atrodas dzīvojamā māja. Rezultātā zemes īpašnieku ar dzīvokļu īpašniekiem saista piespiedu nomas attiecības un dzīvokļu īpašniekiem jārēķinās, ka papildus jāparedz arī līdzekļi zemes nomai. Šobrīd likumā noteikts, ka zemes īpašniekam un dzīvokļu īpašniekiem par zemes nomas maksu ir rakstveidā jāvienojas, bet, ja to nevar izdarīt, tad nomas maksa ir 6 procenti gadā no zemes kadastrālās vērtības. Iespējams, 2020. gada 1. janvāris būs tā robežšķirtne, kad tomēr varētu sākties dalītā īpašuma izbeigšanas process – to paredz Tieslietu ministrijas izstrādātais likumprojekts «Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums». Piespiedu dalītā īpašuma izbeigšana balstīsies uz vienpusējas, daudzdzīvokļu ēku īpašniekiem piešķirtas izpirkuma tiesības pamata, un izpirkuma tiesības izmantošanai nebūs nepieciešama zemes īpašnieka piekrišana, skaidro ministrija.

Februārī zemes un ēku īpašniekiem pašvaldība izsūtījusi
maksāšanas paziņojumus par aprēķināto nekustamā īpašuma nodokli
(NĪN) 2016. gadam, līdz ar to arī liela daļa dzīvokļu īpašnieku,
kuru māja atrodas uz citam īpašniekam piederošas zemes, sāk saņemt
rēķinus par zemes nomu. Cik aktuāla dalīto īpašumu problēma ir
Jelgavā, kā iesaistītās puses sadzīvo ar piespiedu nomas
attiecībām, un kādu risinājumu paredz likumprojekts par piespiedu
dalītā īpašuma izbeigšanu?

Līgums par zemes nomu jāslēdz obligāti

Dalītie īpašumi galvenokārt izveidojušies teritorijās, kur pēc
Otrā pasaules kara nebija intensīvas apbūves – pēc lietošanas mērķa
tās bija lauksaimniecībā izmantojamās zemes, uz kurām vēlāk
uzceltas daudzdzīvokļu mājas. Tāds ir, piemēram, Meiju ceļa,
Asteru, Aspazijas, Māras ielas kvartāls, taču atsevišķas mājas uz
citam īpašniekam piederošas zemes sastopamas visā pilsētas
teritorijā – arī centrā.

Tā kā Valsts zemes dienesta (VZD) Kadastra informācijas sistēmā
nereģistrē un neuzkrāj informāciju par piespiedu nomu, apjausmu par
to, cik daudzdzīvokļu māju atrodas uz citam piederošas zemes, var
gūt vien pēc pilsētas apsaimniekošanas uzņēmumu sniegtās
informācijas, un kopumā Jelgavā tādas varētu būt apmēram 100
daudzdzīvokļu mājas (tostarp 81, kuru pārvalda SIA «Jelgavas
nekustamā īpašuma pārvalde» (JNĪP), astoņas SIA «Nebruk» mājas,
septiņas – SIA «RimidalV»), kurās kopumā varētu būt ap 4000
dzīvokļu īpašumu. Turklāt situāciju sarežģītāku padara fakts, ka
viena māja daudzos gadījumos pilnībā vai daļēji atrodas uz diviem
un pat trim īpašniekiem piederošas zemes, un līgums par zemes nomu
dzīvokļu īpašniekiem jāslēdz ar visiem, ja vien zemes īpašnieki
savā starpā nav vienojušies par vienu līgumu.

Atbilstoši likumam dzīvokļa īpašnieka pienākums ir slēgt zemes
nomas līgumu vai pilnvarot mājas pārvaldītāju slēgt zemes nomas
līgumu, tādējādi tikai no dzīvokļu īpašniekiem ir atkarīgs, kādā
veidā šo jautājumu risināt ar zemes īpašnieku – pašiem vai ar
pārvaldnieka starpniecību. Pagājušajā gadā JNĪP zemes nomas līguma
slēgšanu deleģējuši 45 māju dzīvokļu īpašnieki un kopumā par zemes
nomu bija noslēgti 48 līgumi. Līgumu par zemes nomu pēc dzīvokļu
īpašnieku pilnvarojuma vairumā gadījumu slēdz arī «Nebruk» un
«RimidalV», taču, kā norāda Aspazijas ielas 29 mājas vecākais Ēriks
Indriksons, arī tad iedzīvotājiem pašiem jāizrāda iniciatīva: «Mūsu
māja ar 90 dzīvokļiem atrodas uz diviem īpašniekiem piederošas
zemes, un kopumā nomas maksa jāmaksā par apmēram 6000
kvadrātmetriem zemes. Uzticot līgumu slēgt pārvaldniekam,
jārēķinās, ka viņš nav īsti ieinteresēts cīnīties par zemāku nomas
maksu, jo maksās jau dzīvokļu īpašnieki, tādēļ es pats personīgi
kontaktējos ar zemes īpašniekiem, lai nosistu cenu. Rezultātā esam
panākuši vidēji 5 procentus. Ja zemes īpašnieki tam nepiekristu,
paši varētu klauvēt pie katra dzīvokļa durvīm, lai rakstiski
vienotos ar katru, un tie kopumā būtu jau 300 dzīvokļi, jo arī
apkārtējās mājas uzbūvētas uz viņiem piederošas zemes.»

Ar peļņu par savu īpašumu nerēķinās

Jelgavā zemes īpašnieki lielākoties ir fiziskas personas, kas
zemi mantojušas vai savulaik iegādājušās, cerot no tā gūt peļņu.
Kaut arī šobrīd likums atļauj zemes nomas maksu noteikt 6 procentu
apmērā no zemes kadastrālās vērtības, vidēji Jelgavā tā ir zemāka.
«Manā īpašumā ir no krustmātes mantotā zeme 1600 kvadrātmetri zem
daudzdzīvokļu mājas Čakstes bulvārī 11. Neesmu pret šīs zemes
pārdošanu, jo finansiāls ieguvums man no šīs zemes ir labi ja seši
eiro kvartālā – par zemes nomu prasu 1,88 procentus, lai tikai
varētu nomaksāt NĪN par savu zemi. Varētu jau prasīt vairāk, bet
tad cilvēki to vienkārši nespēs samaksāt, un man būs lieki kreņķi,»
saka zemes īpašniece. Savukārt līgums par 4,4 procentiem noslēgts
par zemes nomu zem mājas Stacijas ielā 5c. Zemes īpašniece Tatjana
Terentjeva neslēpj, ka 90. gados zemi iegādājusies ar domu par
biznesu. «Domājām, ka dzīvokļus izpirksim, māju nolīdzināsim,
ierīkosim stāvlaukumu… No tā nekas nesanāca.» Mājai piesaistītā
teritorija ir 1100 kvadrātmetri, kadastrālā vērtība – nedaudz
vairāk par 11 000 eiro. «Principā izejam pa nullēm, jo ir dzīvokļu
īpašnieki, kuri par zemi diemžēl nesamaksā.»

Taču arī viens no Jelgavā lielākajiem zemes zem daudzdzīvokļu
mājām īpašniekiem Aldis Masteiko, kuram pieder 2,8 hektāri zemes
zem deviņām daudzstāvu mājām Meiju ceļā un kurš nomas maksu prasa 6
procentu apmērā, norāda: «Tie 6 procenti nav mani ienākumi: no šīs
naudas jānoņem nost 1,5 procenti, kas jāmaksā pašvaldībai par NĪN,
un tā ir ceturtā daļa summas, vēl 23 procenti jāsamaksā ienākuma
nodoklis.»

Namu pārvaldnieku pieredzē ir gadījumi, kad 6 procentu zemes
nomas apmēru noteikusi tiesa. Proti, ja zemes īpašnieku ar dzīvokļu
īpašniekiem saista piespiedu nomas attiecības, tad tas ir veids, kā
zemes īpašnieks var gūt likumā noteikto labumu no viņam piederošā
īpašuma. Atsakoties slēgt zemes nomas līgumu ar zemes īpašnieku vai
atsakoties pilnvarot to darīt pārvaldniekam, dzīvokļu īpašnieki
ierobežo zemes īpašnieka tiesības. Ja viņi neparaksta līgumu par
zemes nomas maksu, zemes īpašniekiem pret dzīvokļu īpašniekiem ir
tiesības vērsties tiesā. Savukārt dzīvokļu īpašniekiem jāņem vērā,
ka, lietai nonākot tiesā, būs jārēķinās ar papildu izdevumiem, ja
tiesa lems par labu zemes īpašniekam.

Ķīlnieki vai sadarbības partneri?

Jautājums par zemes nomas maksas apmēru aktualizējās līdz ar
zemes kadastrālās vērtības pieaugumu 2008. gadā, jo, kamēr
kadastrālās vērtības zemei bija salīdzinoši zemas, mazs bija arī
maksājums par zemes nomu, ko dzīvokļu īpašnieki nesajuta kā papildu
slogu.

Šobrīd Jelgavā vidējā zemes zem daudzdzīvokļu mājām, kur zemes
nomas maksa noteikta 6 procenti, kadastrālā vērtība ir 10,53 eiro
kvadrātmetrā, bet dzīvokļu īpašnieki šajās mājās par zemes nomu
maksā vidēji 0,82 eiro par kvadrātmetru atbilstoši dzīvojamai
platībai, liecina JNĪP aprēķini.

Tas, cik gadā dzīvokļa īpašniekam jāmaksā par zemes nomu,
atkarīgs no mājai piesaistītās zemes platības, mājas stāvu skaita,
zemes kadastrālās vērtības un nomas maksas procentuālā apmēra, par
kuru vienojušies zemes un dzīvokļu īpašnieki. Tieši tādēļ katra
situācija ir individuāla, jo ir mājas, kuru iedzīvotāji par zemes
nomu maksā padsmit centus kvadrātmetrā atbilstoši dzīvokļa
platībai, savukārt citās mājās šī summa pietuvojas pat diviem eiro
kvadrātmetrā.

Piemēram, par 50 kvadrātmetru plašu dzīvokli Meiju ceļā 14, kur
zemes nomas maksa ir 6 procenti, šogad jāmaksā 14,76 eiro,
ieskaitot 2,24 eiro par zemes īpašnieka izrakstītā rēķina
sagatavošanu, nupat saņemto rēķinu komentē Meiju ceļa 14
iedzīvotājs Pauls Freimanis, precizējot, ka funkcionālā zemes
platība 75 dzīvokļu mājai ir 3529 kvadrātmetri, zemes kadastrālā
vērtība – 15 181 eiro. Bet par nomas maksu 5 procentu apmērā
vienojušies Sarmas ielas 21 dzīvokļu īpašnieki, un par apmēram 900
kvadrātmetriem zemes katrs rēķinās ar 18–20 eiro gadā. 

Sarunās ar dzīvokļu un zemes īpašniekiem izkristalizējas, ka
abas puses sevi uzskata par situācijas ķīlniekiem – no vienas
puses, zemes īpašnieki vēlas gūt finansiālu labumu par savu
īpašumu, no otras – dzīvokļu īpašnieki nevēlas maksāt
«astronomiskas summas par svešu zemi, kuras īpašnieks nemaz
nerūpējas par tās sakārtošanu».

Taču, ja vien dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekiem izdodas
atrast kopīgu valodu, summa, kas gadā jāmaksā par zemes nomu vienam
dzīvoklim, lielākoties nemaz tik astronomiska nav, jo Jelgavā
vairumā gadījumu vienošanās starp zemes un dzīvokļu īpašniekiem
nomas maksu paredz zemāku nekā 6 procenti, vidēji tā varētu būt 3–4
procentu robežās.

Iespēja, nevis pienākums

Tā kā zemes nomas maksu ietekmē mājai piesaistītā zemesgabala
platība, vairāku māju kontaktpersonas apsver domu pašvaldībai lūgt
izskatīt jautājumu par ēkai funkcionāli nepieciešamās zemes platību
– dzīvokļu īpašnieki nevēlas maksāt par tādas zemes nomu, kas ēkas
vajadzībām nav nepieciešama. Funkcionālās zemes platība ir aktuāla
arī saistībā ar Tieslietu ministrijas izstrādāto likumprojektu, kas
dzīvokļu īpašniekiem paredzēs iespēju – nevis pienākumu – izpirkt
zemi zem daudzdzīvokļu mājas. Lai varētu izmantot izpirkuma
tiesības, par lēmumu izpirkt zemi jānobalso 51 procentam dzīvokļu
īpašnieku mājā, tādējādi, ja vairums dzīvokļu īpašnieku lemj par
labu zemes iegādei, šis lēmums automātiski ir saistošs pārējiem
dzīvokļu īpašniekiem; ja kaut vienas balss pietrūkst, turpinās
piespiedu zemes nomas attiecības.

Kā skaidro ministrija, izpirkuma cena saskaņā ar likumprojektu
būs izpērkamās zemes kadastrālā vērtība, reizināta ar koeficientu
1,18. Izpirkuma cena tiks aprēķināta pēc tam, kad VZD tiks
iesniegti dati par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu un,
pamatojoties uz šiem datiem, noteikts izpērkamās zemes lielums.
«Likumprojekta piemērošana paredzēta no 2020. gada 1. janvāra. Šāda
termiņa izvēle ir saistīta ar to, ka ar likumprojektu «Grozījumi
likumā «Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju»»
paredzēts noteikt, ka līdz 2019. gada 31. decembrim pašvaldībām ir
jānodrošina funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu noteikšana vai
pārskatīšana, tajā skaitā kvartāla ietvaros, bet funkcionāli
nepieciešamo zemes gabalu pārskatīšanu pašvaldībās varēs ierosināt
līdz 2016. gada 31. decembrim,» skaidro ministrijas Civiltiesību
departamenta juriskonsults Toms Dreika. Saskaņā ar likumprojektu
dzīvokļu īpašniekiem būs jāsedz tikai izpirkuma cenas daļa
atbilstoši dzīvokļa īpašumā ietilpstošajai kopīpašuma daļai –
administratīvos izdevumus, kas saistīti ar piespiedu dalītā īpašuma
tiesisko attiecību izbeigšanu, segs valsts.

Jelgavā zemi varēs izpirkt par 400–600 eiro

Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes
priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis spriež, ka caurmērā Latvijā zemes
īpašnieki izmanto iespēju par nomu iekasēt likumā noteikto
maksimālo summu, un tas ir tikai saprotami, jo tas ir viņu īpašums,
no kura citu peļņu gūt nav iespējams. «Arī mēs piedalījāmies darba
grupās likumprojekta izstrādes procesā, un, manuprāt, šī tomēr ir
iespēja, gana konstruktīva, kā atrisināt šo problēmu,» Ģ.Beikmanis
lēš, ka dzīvokļu īpašnieki, kuri neizpirks zemi, bet turpinās
maksāt 6 procentus gadā par nomu, zemes izpirkuma summu samaksās 15
gadu laikā. 

Liela daļa zemes īpašnieku mūsu pilsētā ir gatavi pārdot savu
zemi, taču uzrunātie dzīvokļu īpašnieki, kuriem šī iespēja varētu
būt aktuāla, vismaz pagaidām uz to raugās skeptiski, akcentējot, ka
līdz 2020. gadam zemes kadastrālā vērtība var būtiski pieaugt: ja
jau šobrīd daļa iedzīvotāju nevar pavilkt rēķinus, ja pensija ir ap
300 eiro, tad kuram būs lieka nauda zemes iegādei, kurš būs gatavs
uzņemties kredītsaistības?!

Jāņem vērā, ka no brīža, kad īpašuma tiesības uz zemi tiks
reģistrētas zemesgrāmatā dzīvokļa īpašniekam, uz viņu attieksies
arī normatīvajos aktos noteiktās tiesības un pienākumi kā zemes
īpašniekam, tajā skaitā pienākums maksāt NĪN. «Tomēr nodokļa likme
zemei, ja tā tiek uzturēta normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā,
ir 0,2–1,5 procenti no kadastrālās vērtības, savukārt, ja zemes
nomas maksājums šobrīd ir 6 procenti no zemes kadastrālās vērtības,
tad tas ievērojami pārsniedz NĪN apmēru,» piebilst T.Dreika.

Pēc pašreizējām aplēsēm, Jelgavā zemes izpirkuma cena vienam
dzīvoklim vidēji varētu būt 400–600 eiro.